|
 |
 |
 |
 |
 |
РУБРИКА "Некопеечное дело"«Хрущевки» на вырост
 Отселить и сделать
Первый удачный проект реконструкции многоквартирных домов с над-
стройкой дополнительных этажей был реализован в Уфе в 2001 году. Тогда инвестор перестроил двухэтажный кирпичный дом по улице Добролетной.
- Сначала между двумя двухэтажными домами строилась четырехэтажная вставка с мансардой, куда переселялись жильцы, - поясняет замдиректора по производству ГУП ПИ «Башжилкоммунпроект» Михаил Галочкин. - Затем расселенная двухэтажка подверглась комплексной реконструкции - в ней были полностью заменены инженерные сети и потолочные перекрытия. После усиления фундамента на существующие стены были надстроены два этажа, один из которых выполнен в виде мансарды. По такой же схеме были перестроены еще два похожих дома в Стерлитамаке.
Первый опыт реконструкции дал обнадеживающие результаты. Прежде всего, инвесторы сэкономили на инженерных сетях. Хотя площадь квартир возросла почти в два с половиной раза, благодаря новым окнам и утеплению потребление тепла упало на четверть. Отсутствие расходов на аренду земли и подвод инженерных сетей сказалось на себестоимости квадратного метра в надстроенных и пристроенных квартирах. В ценах 2001 года она составила 4,7 тысячи рублей, при том что рыночная цена находилась на уровне 10 тысяч рублей за «квадрат». То есть рентабельность проекта составила около 50 процентов - весьма неплохой показатель для строительной отрасли. Что касается жильцов, то в качестве бесплатного бонуса они получили фактически новые квартиры и дополнительные площади на пристроенных лоджиях.
- Наш практический опыт наглядно показал, что реконструкция двухэтажных домов выполнима технически и имеет хорошую экономику, - продолжает Михаил Галочкин. - Но сейчас все будет зависеть от конкретного дома. Во-первых, многие двух-трёхэтажные здания, даже выполненные из кирпича, имеют ветхие деревянные перекрытия, а прочность существующего фундамента, как правило, не позволяет надстраивать дополнительные этажи. Во-вторых, если эти дома находятся в престижном районе с дорогой землей, выгоднее снести старое здание и на его месте построить современную высотку. На мой взгляд, наилучшие перспективы для реконструкции есть у двух-трех-
этажных каменных домов в Черниковке. Это относительно непрестижный район, где востребовано жилье эконом-класса, которым вполне могут стать квартиры в пристроях и надстроенных этажах.
Новый вариант
Идею, успешно опробованную в Уфе и Стерлитамаке более 10 лет назад, намерена повторить компания «Урал-Вест». Суть её бизнес-плана такова. Сначала в квартале строят новый дом, куда переселяются жильцы. Его возводят как вставку между существующими домами или пристрой к ним. В старых зданиях усиливают несущие стены. Затем на независимом фундаменте вокруг и над домом, не снося старые стены, строят новую многоэтажку высотой в 9-12 этажей.
- Наша главная цель - избавить людей от неудобств, связанных со строительными работами, - говорит автор проекта Иса Ахмадов. - Все жители будут переселяться во вновь построенные секции, а после завершения реконструкции при желании смогут вернуться в старые квартиры или остаться в новом жилье. По такой схеме за последние 20 лет в Восточной Германии было реконструировано две трети построенных в советские годы домов. Но чтобы сделать первый шаг - создать квартиры для отселения - нам нужно содействие государства. Это может быть льготный кредит или средства, предназначенные на капремонт реконструируемых нами домов. Квартиры в надстроенных этажах также могут быть выкуплены городом для социальных нужд по фиксированной цене.
По подсчетам разработчиков, рентабельность проекта должна быть не ниже 15-20 процентов - иначе идея себя не оправдает. Чтобы приступить к практической стадии, нужно определить квартал для эксперимента. Скорее всего, это будет Черниковка. Уже разработанные эскизные проекты предполагают реконструкцию двух-пятиэтажных домов по улицам Борисоглебской и Коммунаров с надстройкой дополнительных этажей. Воплощение этих планов в жизнь будет зависеть от наличия инвестиций, прежде всего со стороны частных инвесторов. Выделение средств из испытывающих дефицит городского и республиканского бюджета, не говоря уже о ремонтном фонде, - крайне сомнительно.
Чешская технология
У схемы реконструкции с отселением жильцов есть два существенных недостатка, серьезно сдерживающих её применение. Прежде всего, она требует строительства фактически нового дома и подвода инженерных сетей, что связано с необходимостью больших первоначальных вложений и серьезно сказывается на рентабельности проекта. Кроме того, сделать вставку или пристрой в давно сформировавшихся кварталах удается далеко не всегда из-за банального отсутствия свободного места.
Этих недостатков лишен вариант надстройки на здание дополнительных этажей без отселения жителей. Впервые он был реализован в Уфе в 2005-2007 годах. Подрядчиком проекта выступила чешская фирма «Брно», имеющая богатый опыт возведения подобных надстроек у себя на родине, инвестором - чешская же компания «Mostarez». Панельная пятиэтажка по проспекту Октября, 106/2, напротив бывшего кинотеатра «Искра», в ходе реконструкции получила два дополнительных этажа, где расположились 16 двухуровневых двух- и трёхкомнатных квартир. Во всех квартирах «хрущевки» были заменены окна, балконные двери, отремонтированы канализация, стояки горячей и холодной воды, установлены счетчики. Наружные стены утеплили слоем пенополистирола, а межпанельные швы заделали заново. Все это позволило экономить до 70 процентов тепла и не подключать дополнительную мощность.
Правда, как это часто бывает, первый блин всё же вышел комом. Начатые в 2005 году работы по реконструкции планировалось завершить в ноябре 2006-го, но пятиэтажка простояла в строительных лесах вплоть до октября 2007 года и была приведена в надлежащий вид силами городских коммунальщиков. Распродав жилье на надстроенных этажах, чешский инвестор бросил незавершенный объект, а владельцы новых квартир долгое время не могли оформить их в собственность и подключить к инженерным сетям.
С отъездом чехов сами собой рухнули планы реконструкции и надстройки мансардных этажей еще на двух рядом стоящих панельных хрущевках по проспекту Октября, 106/1 и 106/3. С тех пор инвесторов, готовых реально вложиться в этот проект, в Уфе так и не нашлось.
Формула 5+4
Наиболее смелый вариант надстройки пятиэтажных «хрущевок» до девяти этажей без отселения жителей разработала проектная мастерская Леонида Дубинского. По словам заслуженного архитектора РБ и РФ, технически этот план вполне осуществим.
- Дополнительные этажи будут опираться не на существующие фундамент и стены, а на специальные поддерживающие колонны, которые пройдут у основных стен, - говорит Леонид Дубинский. - В качестве материала для надстраиваемых этажей мы планируем применить металл и монолитный бетон, что позволит создать достаточно прочную конструкцию с минимальным весом. Хотя площадь здания возрастет с 2,5 до 6 тысяч квадратных метров, это не отразится на его прочности. К каждому подъезду будут пристроены внешние лифтовые шахты. В процессе реконструкции будет произведен комплексный капремонт существующего строения, с заменой окон, инженерных коммуникаций и утеплением стен.
По предварительным расчетам, на реконструкцию первого дома понадобится около года, поскольку, как и в любом новом деле, нужно «обкатать» технологию и решить множество мелких проблем. Затем время работ можно сократить до семи месяцев, что ненамного больше сроков обычного комплексного капремонта и вполне укладывается в теплый сезон. Инвестор проекта - компания «МашТехСтрой» - рассчитывает покрыть все расходы и получить прибыль от реализации жилья на надстроенных этажах. Жители бывших пятиэтажек получат несколько дополнительных квадратных метров на новых лоджиях.
Эту концепцию в целом одобряют и городские власти.
- Экономическая часть заявленных планов вполне реалистичная, - считает первый заместитель главы администрации Уфы Ринат Сагитов. - Если инвестор за свой счет реконструирует дом, построенный 40-50 лет назад, это снимет часть нагрузки на городской бюджет и улучшит качество проживания. То есть в данном случае решается еще и важная социальная проблема - люди получают фактически новое жилье и остаются жить в своём районе города, не переезжая на периферию.
Законный барьер
Если рассмотреть опыт реконструкции хрущевок в Уфе и других городах страны, можно сделать парадоксальный вывод. Несмотря на, казалось бы, неплохую рентабельность и техническую доступность проектов, в отличие от Германии и Восточной Европы, надстройка дополнительных этажей в нашей стране не носит массового характера и в лучшем случае затрагивает лишь пару домов на миллионный мегаполис. Так, Уфа стала единственным в России городом-миллионником, где пятиэтажную «хрущевку» удалось надстроить на два этажа. В Казани были надстроены два таких дома, но всего на один этаж. В Москве в 2007-2009 г.г. была реконструирована всего одна пятиэтажка, после чего мэрия признала идею бесперспективной. Дальше всех продвинулись в Санкт-Петербурге - несколько питерских хрущевок получили мансардную надстройку.
По словам экспертов, основным препятствием на пути массовой реконструкции являются особенности российского Жилищного кодекса и новые нормы проектирования и строительства жилых домов.
- Хрущевки, построенные несколько десятилетий назад, уже не удовлетворяют современным градостроительным нормативам, - говорит Леонид Дубинский. - При реконструкции с надстройкой дополнительных этажей ситуация только ухудшится - из-за скученного расположения домов рост этажности может перекрыть солнечный свет на нижних этажах соседних зданий, во дворах не будет места для размещения детских площадок и обустройства парковочных мест.
Особенно много вопросов вызывают автомобили новых жильцов. В советские годы при проектировании дворов это фактор часто просто не учитывался, а по действующим нормам в Уфе во дворах новых и реконструируемых жилых домов должно быть не менее 350 парковочных мест на каждую тысячу жителей. По оценке Леонида Дубинского, если смотреть на требования нормативов, к реконструкции с надстройкой дополнительных этажей, подходит всего около 10 процентов уфимских «хрущевок».
Но главная сложность заключается в российском Жилищном кодексе. На любую перестройку многоквартирного дома инвестор должен получить стопроцентное согласие всех его жильцов - отрицательная позиция даже одного собственника может поставить на проекте крест. И как показывает практика, практически в каждом доме есть немало владельцев квартир, прежде всего пенсионеров, выступающих категорически против любой реконструкции, даже при условии полной модернизации дома и получения бесплатных квадратных метров в пристроенных площадях.
Сдвинуть вопрос с мертвой точки можно путем внесения изменений в Жилищный кодекс, снижающих планку обязательного согласования со 100 процентов, к примеру, до
90-95 процентов собственников квартир. Но такие поправки до сих пор даже не рассматривались.
Для начала массовой реконструкции устаревших домов в России нужны изменения жилищного законодательства и заинтересованность как федеральных, так и местных властей. Без этих условий удачные примеры реконструкции ветшающих «хрущевок» будут носить единичный характер.
Алексей ФАТЫХОВ |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
