|
 |
 |
 |
 |
 |
РУБРИКА "ДЕЛОВОЙ РАЗГОВОР"Владислав Никитин: Кризис в стройиндустрии закончится не раньше, чем во всей экономике
 - Владислав Иванович, первый вопрос хотелось бы задать по поводу одной весьма интересной особенности строительной сферы Уфы. Если еще шесть лет назад около 80 процентов возводимого в городе жилья составляли многоквартирные здания, то сейчас до половины новой застройки приходится на «малоэтажку». Чем это можно объяснить и как вы оцениваете перспективы такого процесса?
- Среди причин роста статистических объемов индивидуального строительства я бы выделил две основных. Прежде всего, из-за кризиса банки перестали давать доступные ипотечные кредиты, люди вынуждены меньше вкладывать в покупку квартир, что сразу же сказалось на темпах ввода высотных домов. Поскольку квартиры стали менее доступны, все больше жителей Уфы, как и России в целом, решаются на строительство собственного дома. Но есть и другая сторона вопроса. С началом кризиса муниципальные власти начали уделять гораздо больше внимания учету малоэтажных домов, в том числе построенных в докризисный период. С введением закона о дачной амнистии и упрощением регистрационных процедур многие уфимцы поспешили оформить в собственность жилье в частном секторе и коттеджных поселках. Все вместе это и дало рост статистических показателей, хотя реально объем ввода индивидуального жилья вырос не столь значительно и примерно соответствует динамике строительства в сегменте «многоэтажки».
Что касается общей оценки такого рода явлений, то снижение объемов строительства многоквартирных домов больно ударило по всей экономике и рынку труда. Нельзя забывать и другой аспект проблемы: любой город - это в первую очередь архитектурная среда, а малоэтажная застройка, к сожалению, не может полноценно формировать облик современного мегаполиса.
- Какие меры будут предприниматься в Уфе для стимулирования индустриального строительства?
- На сегодняшний день идет активная разработка «Программы развития жилого строительства Республики Башкортостан». Ее проект уже согласован и утвержден Министерством регионального развития. Сейчас уточняется порядок реализации данной программы, и думаю, уже в феврале она может быть приведена в действие. Ее главным рабочим механизмом должен стать комплекс мер, направленных на стимулирование платежеспособного спроса и предложения на рынке жилья.
Так, уфимцы, стоящие в очереди на улучшение жилищных условий, а их около 13 тысяч человек, смогут получать ипотечные кредиты по пониженной ставке в 6%, которые будут выдаваться через уполномоченные организации с участием муниципалитета или субъекта федерации. Другие программные мероприятия предполагают привлечение банковских средств и будут рассчитаны на всех жителей республики и ее столицы. Сделать ипотеку более доступной поможет субсидирование банковской процентной ставки на 3%. То есть если сейчас коммерческие банки предлагают кредит по ставке 11%, субсидирование позволит снизить ее до 8%, что будет вполне приемлемо для среднего класса. Также прорабатывается вариант субсидирования части первоначального взноса при покупке жилья в кредит. Данный механизм будет работать так. Если семья может внести взнос в размере 10% стоимости квартиры, республиканский бюджет добавит еще столько же, и общая сумма взноса возрастет до 20%.
- И какой ожидается эффект?
- По нашим подсчетам, программа позволит улучшить условия проживания нескольким тысячам уфимских семей и даст новый толчок к развитию отрасли. Если в прошлом году в Уфе было введено 654 тысячи квадратных метров жилплощади, в том числе 387 тыс. кв.м. в многоквартирных домах, то на 2011 год планируется ввести 450 тысяч квадратных метров только «многоэтажки», а общий объем жилищного строительства будет никак не ниже показателей 2010 года.
Хочу также отметить, что меры поддержки стройиндустрии будут направлены не только на стимулирование спроса, но и предложения, чтобы не допустить повторения ситуации 2005-2008 годов, когда массовая раздача доступных ипотечных кредитов привела к дефициту предложения на рынке жилья и резкому росту цены квадратного метра. В этой связи город и республика будут инвестировать средства в развитие транспортных сетей и инженерной инфраструктуры, прежде всего в районах комплексного освоения. Тем самым со стройорганизаций будет снята проблема длительной подготовки площадок, что позволит им сосредочиться только на возведении домов.
- Развивая тему создания оптимальных условий для работы застройщиков, хотелось бы обратить внимание на публикации в СМИ и высказывания ряда руководителей стройорганизаций, где можно услышать жалобы на действия властей, мешающих приобретать под застройку удобные участки земли и ставящих всевозможные административные барьеры.
- Начиная с 2005 года, все участки под жилое строительство предоставляются через процедуру торгов. Согласно правилам, землю получает тот, кто предложит наибольшую цену. Как показывает мировая практика, более прозрачной процедуры еще не придумано, и поставить на открытых торгах какой-либо барьер очень сложно. Вообще, вопрос нехватки земли или препятствования чиновниками выделения каких-либо земельных участков лишены фактической почвы. Приведу лишь несколько примеров. Более половины торгов по продаже участков под строительство, проведенных в Уфе в 2009-2010 годах, были признаны несостоявшимися по причине отсутствия участников. В разной степени готовности сегодня стоят незавершенные дома общей площадью около 500 тысяч квадратных метров. А по данным проведенного мониторинга, на ранее выделенной под застройку земле можно возвести 1,5 миллиона квадратных метров жилплощади.
- Владислав Иванович, помимо стимулирования спроса и предложения, некоторые эксперты говорят о необходимости возрождения практики массового строительства домов по типовым проектам - аналогов всем известных «хрущевок», пусть и на новом технологическом уровне. Как вы относитесь к таким предложениям?
- Для объективного ответа на этот вопрос нужно проанализировать сразу несколько факторов. Начнем с того, что расходы на проектирование составляют не более 5-6% себестоимости квадратного метра. При использовании типовых проектов их можно снизить примерно на треть, так что конечная экономия в стоимости жилья составит не более 1-2%. К тому же Уфу отличают сложные условия для строительства: большой перепад высот, сложные закарстованные грунты, что не способствует строительству типовых домов. Типовая серия применима в районах комплексных новостроек, но гораздо больший эффект может дать применение новых, более эффективных материалов и технологий, способных снизить себестоимость жилья до 15%.
- Как будет решаться вопрос урегулирования споров вокруг так называемой «точечной» застройки?
- На сегодняшний день места, пригодные для уплотнительной, или как ее называют в народе, «точечной» застройки, в Уфе практически выбраны, поэтому такие конфликты носят единичный, я бы сказал, характер, и получают известность в основном благодаря их активному обсуждению в СМИ. По данным проведенных проверок, в большинстве спорных случаев речь идет не о нарушении градостроительных норм, а о субъективном нежелании жильцов терпеть какие бы то ни было изменения в привычном им дворовом пейзаже. Зачастую такие конфликты для многих горожан становятся единственным способом выразить собственное накопившееся недовольство. Тем не менее в каждом конкретном спорном вопросе город разбирается детально и старается найти приемлемый для всех компромисс.
- Наряду с вопросами поддержки стройиндустрии существует не менее важная проблема расселения из аварийного и ветхого жилья. Насколько она актуальна для Уфы и как наш город в этом плане выглядит на фоне других столиц регионов?
- На сегодняшний день в Уфе числится около 110 тысяч квадратных метров аварийного и ветхого жилья. Этот показатель весьма высок, но бояться его не стоит, поскольку состояние большинства включенных в статистику домов серьезных опасений пока не вызывает. В столицах некоторых регионов по официальным данным аварийного и ветхого жилья нет вообще, но может ли дом, построенный более 80 лет назад и не ремонтировавшийся четверть века, не быть ветхим? Ответ лежит лишь в технологии и методике учета такого жилфонда. В отношении расселения аварийного и ветхого жилья при поддержке Фонда содействия реформированию ЖКХ могу сказать, что Уфа и Башкортостан стабильно занимают ведущее место в России. В 2008-2010 годах в городе было расселено 152 ветхих и аварийных дома площадью около 60 тысяч квадратных метров, где проживали 5646 человек. Сейчас мы готовим документы на участие в программе 2011 года. Предполагаемый объем финансирования будет весьма серьезный, что позволит продолжить дальнейшую работу по ликвидации ветхих строений.
- Но работа Фонда содействия реформированию ЖКХ прекращается в 2012 году. Сможет ли Уфа самостоятельно решить проблему расселения?
- Объемы сноса напрямую зависят от темпов строительства и уровня цен на рынке недвижимости, поэтому во время все еще продолжающегося кризиса стройиндустрии добиться высоких цифр силами только города и застройщиков достаточно сложно. Вместе с тем на одном из совещаний по теме реформирования жилищно-коммунального хозяйства Премьер-министр страны Владимир Путин высказал мнение о необходимости продления сроков работы Фонда, поскольку вся его деятельность несет глубокий социальный эффект. На мой взгляд, Фонд содействия реформированию ЖКХ - одна из наиболее эффективных форм государственного участия в экономике, позволившая в короткие сроки наладить конструктивное взаимодействие между федеральным центром и властью на местах с целью улучшить условия жизни простых горожан. Поэтому такая работа должна быть продолжена в существующем или несколько измененном формате, но с обязательным сохранением всех поставленных целей.
- Владислав Иванович, как обстоят дела в вопросе поиска решения проблем обманутых дольщиков?
- Действительно, эта проблема серьезная и застарелая, но не потому, что ею не занимались. Дело в том, что с точки зрения действующего законодательства администрация Уфы не является стороной отношений между дольщиками и застройщиками, из-за чего нам не всегда удается найти эффективные инструменты воздействия на ту или иную проблемную ситуацию. На сегодняшний день в Уфе насчитывается 19 незавершенных объектов долевого строительства. Где-то застройщик сознательно использовал деньги дольщиков не по назначению, но чаще всего речь идет о последствиях кризиса или неправильном расчете собственных сил. Единого рецепта решения проблемы не существует, в каждом конкретном случае нужно искать свой подход. На объектах, для завершения которых объективно не хватает средств, при нашем активном содействии идет поиск новых источников финансирования. Там, где были выявлены факты сознательного увода денежных активов, работают правоохранительные органы. Что касается достройки незавершенных домов, могу заверить уфимцев, что эта проблема будет решена.
- В заключение разговора хотелось бы узнать ваш прогноз относительно времени выхода нашей стройиндустрии из полосы кризиса.
- Поскольку положение дел в строительном секторе во многом зависит от уровня доходов населения, состояния промышленности и банковской системы, его окончательный подъем, на мой взгляд, наступит не раньше восстановления всей экономики страны.
Алексей Фатыхов |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
