ГЛАВНАЯ
О ЖУРНАЛЕ
АРХИВ НОМЕРОВ
РЕКЛАМА В ЖУРНАЛЕ
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
ГОСТЕВАЯ КНИГА

СОБЫТИЕ МЕСЯЦА

Распахнулись воздушные ворота
Официально открыт новый терминал международного аэропорта «Уфа» с участием министров транспорта государств - членов Шанхайской Организации Сотруд...

Посади дерево

Глава республики Рустэм Хамитов принял участие в посадке деревьев в парке Лесоводов в рамках Всероссийской «зеленой» акции.
<...


Заглянем в будущее
2-5 июня в «Уфа-Арене» в рамках VII Международного строительного форума состоится XXII Выставка «Город. Архитектура и строительство-2015».
<...


Музейная полночь

В пятый раз 16 уфимских музеев распахнули двери для припозднившихся горожан в рамках «ночной» акции. 
Так, в Художе...

И флаг нам в руки!
Уфа приняла флаг с официальной символикой саммитов ШОС и БРИКС.
Торжественная церемония передачи прошла в парке Победы. Это один из дву...

Три - в одном
Уфа готовится отметить одновременно три праздничные даты – Дни России, Салавата Юлаева и города. 
Этим датам посвящаются тематичес...

Танцы в фонтане
Один из самых больших в столице фонтанов диаметром 18 метров откроется в сквере рядом с Театром оперы и балета. 
Композиция предст...

Фасад - старый, вид - новый
Завершился ремонт фасада исторического здания по улице Октябрьской революции, 3. 
Трехэтажный кирпичный Дом Блохина, построенный в...

Кладезь информаций
На площади имени Салавата Юлаева завершено строительство Международного пресс-центра, где будет организована работа 1000 журналистов, аккредитова...

Культура без границ
С 3 по 9 июня в республике пройдет Международный фестиваль национальных культур «Бердэмлек - Содружество».
В этом году он включен в пла...

Пекин - Уфа
Нефтяной университет приступает к сотрудничеству с вузом-партнером из Китая.
Такая договоренность была достигнута в ходе официального в...

Кто в столице всех умнее?
В Национальном молодежном театре имени. М. Карима состоялся слет одаренных детей.
Это - победители конкурсов и олимпиад различных уровн...

Рахманинов с бразильским акцентом

Национальный симфонический оркестр Башкортостана в преддверии саммитов ШОС и БРИКС представил лауреата первого Международного конк...

Стенд до музея доведет

На улицах Уфы появилось десять информационных стендов с Яндекс.Картами, содержащими сведения о ее достопримечательностях. 

«Алиса» в стране гандбола

Игроки гандбольной команды «Алиса» СДЮСШОР № 13 и ее тренеры отмечены Благодарственными письмами городской администрации.


Бегом «От Сердца к Сердцу»
Андрей Сафронов из Уфы стал победителем Международного марафона «От Сердца к Сердцу» и обладателем «Тойоты Короллы».



     №06 (163)
     июнь 2015 г.




РУБРИКАТОР ПО АРХИВУ:

НЕКОПЕЕЧНОЕ ДЕЛО

ДНЕВНИК ГЛАВЫ

СОБЫТИЕ МЕСЯЦА

СТОЛИЧНЫЙ ПОЧЕРК

РЕПОРТАЖ В НОМЕР

ДЕЛОВОЙ РАЗГОВОР

КУЛЬТПОХОД

ARTEFAKTUS

ЧЕРНЫЙ ЯЩИК

РОДОСЛОВНАЯ УФЫ

СВЕЖО ПРЕДАНИЕ

ЭТНОПОИСК

ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО

ПО РОДНОЙ СЛОБОДЕ

ДЕЛОВОЙ РАЗГОВОР

ЗА И ПРОТИВ

ГОРОДСКИЕ ТЕХНОЛОГИИ








РУБРИКА "НЕКОПЕЕЧНОЕ ДЕЛО"

Малоэтажный сегмент


В прошлом году в Уфе было отмечено уменьшение темпов индивидуальной застройки и резкий рост строительства многоквартирных домов. 
Из 822 тысяч введенных квадратных метров жилья 500 тысяч было построено  индустриальным способом, что стало самым большим показателем за последние 50 лет. При этом совсем недавно ситуация была принципиально иной. К примеру, в 2010 году в Уфе было сдано 295 тысяч квадратных метров многоэтажных зданий, а 358 тысяч «квадратов» пришлось на индивидуальные дома частного сектора.  На смешение приоритетов сказались случившийся в прошлом году очередной экономический кризис и целый ряд других факторов, сделавшие покупку квартиры в многоэтажке привлекательнее строительства собственного дома.

В постсоветские годы акценты в жилом строительстве резко сместились в малоэтажный  сегмент. Причины носили объективный характер. На покупку квартиры у многих нуждающихся в жилье горожан не хватало средств, а собственный дом можно было строить постепенно и с минимальными тратами. Очередной скачок доли малоэтажной застройки случился после кризиса 2008-2010 годов, который буквально парализовал строительную отрасль и привел к появлению тысяч обманутых дольщиков. Если в  2008 году доля малоэтажного строительства в Уфе составляла 46% от общего объема вводимого жилья, то в 2009-м, в самый разгар кризисных явлений, эта цифра поднялась до 70%, в 2010 году составила 60%. 
Однако в прошлом году, ставшем началом очередного кризиса, все произошло с точностью до наоборот: малоэтажный сегмент серьезно «просел», а высотная стройка показала стремительный рост. На этом сказался целый комплекс причин. В отличие от кризиса семилетней давности, прошлогодний не привел к резкой остановке строительства  целых жилых комплексов и вынужденной переориентации населения на малоэтажный сегмент. Более того, на первичном рынке началось некоторое снижение цен, а государство оказало поддержку ипотеке, инициировав ряд доступных программ со сниженными процентными ставками. Именно развитие ипотечного кредитования, обеспечившее возможность покупки квартиры в рассрочку, привело к стремительному росту индустриального строительства.      
По оценкам экспертов, объем уфимского рынка первичного жилья составляет 30-35 миллиардов рублей в год, из которых на ипотечные займы приходится около 70 процентов. Загородная ипотека никогда не была массовым продуктом, но последний  кризис еще больше ударил по объемам ее выдачи. Дело в том, что покупка частного дома в кредит сложна как для банков, так и самих заемщиков. Первым этот продукт неинтересен из-за индивидуальности загородного строительства, приводящего к сложностям в оценке. Два дома, расположенных через дорогу друг от друга, могут существенно отличаться в цене.  А при возникновении проблем с платежами получить с должника что-то кроме участка получается далеко не всегда. Покупатели же боятся брать кредиты на дом или коттедж, потому что сейчас в качестве залога банки все чаще стали просить уже имеющуюся квартиру, а не будущее строение. С учетом кризисных явлений все это не могло не сказаться на малоэтажном строительстве. 
Квартирная выгода 
Замедление темпов малоэтажной застройки связано не только с началом кризисных явлений, но и глобальными проблемами этого сегмента, которые стали особенно отчетливо проявляться в последние годы. Переезжая жить в коттеджный поселок, уфимцы хотят иметь комфорт городской квартиры, однако именно здесь возникает наибольшее количество подводных камней. Дешевизна квадратного метра частного дома по сравнению с квартирой часто обманчива, связана с тем, что в стоимость последней изначально включены все расходы застройщика на подведение инженерных сетей, строительство подъездных дорог и благоустройство прилегающей территории. Владельцам коттеджей нередко приходится решать все эти проблемы самостоятельно и за свой счет. В итоге за относительно небольшие деньги можно получить жилье типа дачного дома, где есть лишь электричество, а все удобства расположены во дворе. Если же в частном доме есть газ, централизованное водоснабжение и канализация, а в самом поселке присут-ствует развитая социальная инфра-структура, речь обычно идет о совершенно иной стоимости квадратного метра, зачастую сравнимой и даже превышающей уровень городских квартир в спальном районе.  
Здесь работают базовые законы ценообразования. Если многоэтажные здания строятся в уже освоенных микрорайонах, к примеру, на месте снесенных ветхих домов, затраты на социальную инфраструктуру, дороги и подведение инженерных сетей будут минимальны. Так, канализацию можно подключить к существующим коллекторам, а в коттеджном поселке все придется создавать с нуля. Так, в Чесноковке очистные сооружения мощностью 1,2 тысячи кубометров воды в сутки обошлись более чем в 120 миллионов рублей. Но даже если микрорайон высоток возводится в чистом поле, затраты на его социальное и инженерное обустройство будут ниже, чем в частном секторе. Нитка газопровода обеспечит несколько тысяч и даже десятков тысяч квартир, а в случае коттеджных поселков речь может идти в лучшем случае лишь о нескольких сотнях домов, что, естественно, скажется на себестоимости подключения. Еще сложнее обстоят дела с общественным транспортом и социальной инфраструктурой. 
Эту особенность понимают составители градостроительных концепций, делая акцент на комплексную застройку территории многоквартирным жильем. Разработанные проекты планировок позволяют построить в Уфе 17,8 миллиона квадратных метров жилья, причем большая его часть – свыше 8 миллионов кв. м должна появиться на территории Уфимского полуострова. Перспективной строительной площадкой станет Забелье, где планируется возвести около 
6 миллионов «квадратов» жилплощади, а в Зауфимье, где акцент будет сделан на малоэтажную застройку, появится всего около 2,5 миллиона «квадратов» нового жилья.    
- Для сбалансированного развития города строительство будет идти как в совершенно новых микрорайонах, так и в границах Уфимского полуострова, где до сих пор остается много ветхих домов и неблагоустроенного частного сектора, - заявил начальник Главного управления архитектуры и градостроительства Уфы Ильдар Ибрагимов. – Расселение и снос последних категорий жилья с последующим строительством на их месте современных высотных зданий позволят наиболее эффективно использовать территорию, инженерную инфраструктуру и потенциал общественного транспорта, который напрямую зависит от плотности застройки. 
Цена вопроса 
Основной вопрос, от которого зависит развитие коттеджных поселков, – источники финансирования создания базовой инфраструктуры. В Зауфимье сумма ее создания оценивается в 6,6 миллиарда рублей, и, судя по всему, по факту эта цифра возрастет в разы. Таких средств в обремененном социальными расходами городском бюджете нет, поэтому ставка будет делаться на привлечение капиталов инвесторов и, естественно, будущих владельцев частных домов. В первой в своем роде Республиканской программе «Развитие малоэтажного жилого строительства на 2007-2010 годы» на обустройство коттеджных поселков предполагалось направить свыше 70 миллиардов рублей, 90 процентов которых должны были составить частные средства.
К сожалению, многие жители новых коттеджных поселков по какой-то причине продолжают рассчитывать на государство, которое за свой счет должно решать их проблемы. Однако возможности муниципалитета здесь весьма ограничены, что диктуется не только нехваткой средств, но и спецификой частного сектора. К примеру, на создание одного места в новом детском саду в Уфе тратится около миллиона рублей. Для снижения расходов городские власти оказывают содействие развитию частных детсадов, которых в городе работает уже более ста. Такой результат стал возможным, прежде всего, благодаря тому, что предприниматели на льготных условиях смогли получить помещения для пребывания детей. Однако в новом коттеджном поселке таких помещений просто нет, и садик обязательно придется строить с нуля, что выливается в неизбежные многомиллионные траты. 
Не менее острый вопрос – строительство дорог.  Подъездные пути к поселкам обычно рассчитываются на движение легковых автомобилей и легких грузовиков. Однако в связи с тем, что участки застраиваются не одновременно, по ним постоянно ходят самосвалы и тяжелая строительная техника, способные очень быстро разбить не рассчитанное на такие нагрузки дорожное полотно. В итоге дороги очень быстро приходят в негодность, вызывая постоянные жалобы жителей поселков. 
Дело чести 
Качество сдаваемого жилья было и остается одной из главных проблем строительной индустрии, а несколько лет назад к ней добавилась еще и тема обманутых дольщиков, когда фирма-застройщик не выполняет своих обязательств из-за неправильно рассчитанной сметы или по причине прямого мошенничества. 
В малоэтажном сегменте проблем с исполнением обязательств застройщиков никак не меньше, если не больше, чем при возведении высотных домов. К примеру, проведенная в 2011 году прокурорская проверка реализации Республиканской программы развития малоэтажного жилищного строительства на 2007-2010 годы «Свой дом» показала, что, несмотря на завершение сроков программы, запланированные мероприятия полностью не выполнены. Не было завершено строительство подъездных и внутренних автодорог. В деревне Шамонино отсутствовало водоснабжение, в Дорогино - электричество, в Жуково не было и электричества, и газа, и воды. Прокуроры выявили незаконные действия исполнителя программы, который ограничивал  выбор подрядчиков, заставляя участников программы пользоваться услугами определенных организаций на их условиях.  
И этот случай не единичный – есть немало примеров, когда девелоперы обещают покупателям домов в коттеджных поселках качественные дороги, развитую социальную инфраструктуру, но, распродав основную часть недвижимости, не выполняют заявленных обязательств.
Другой пласт проблем связан с тем, что на территориях, предназначенных только для малоэтажной застройки, без всякого разрешения возводятся многоэтажные дома. Купив жилье в таком доме, собственник получает массу проблем – даже если незаконное  строение не снесут по решению суда, оформить право собственности на жилье будет крайне проблематично, что в итоге может обернуться годами судебных споров без видимых шансов на успех.     
Мусорная тема 
Качество жизни в коттеджных поселках определяет не только наличие инфраструктуры, но и санитарное состояние территорий. В городе за этим следят коммунальные службы и компании, управляющие жильем. В частном секторе такие вопросы обычно ложатся на плечи жителей, и, как показывает практика, далеко не все из них готовы обеспечивать чистоту даже вокруг собственного дома.       
Стало практически нормой, что для массивов частных домов в той или иной степени характерны несанкционированные свалки, главная причина которых – желание жителей сэкономить на вывозе бытовых отходов. Достаточно сказать, что договоры на вывоз мусора заключены лишь у 25-30 процентов уфимских поселков-спутников. Но даже там, где мусор регулярно вывозят, объем его накопления зачастую превышает емкость контейнеров ТБО, что опять же ведет к захламлению территорий. 
Комментируя ситуацию, первый заместитель главы администрации Уфы Салават Хусаинов объяснил, что коммунальные службы не справляются с уборкой и вывозом мусора в первую очередь из-за разницы между официальной и фактической численностью населения поселков частного сектора. 
- Зарегистрировано 300 человек, а фактически проживают 2000, - пояснил Салават Хусаинов. – Средства же на содержание территории и вывоз мусора выделяются из расчета на 300 человек. Отсюда и проблема. 
Пытаясь найти решение, городские власти запустили проект «Оранжевый пакет», действующий в 32 населенных пунктах в границах Уфы. Его суть в том, что владельцы малоэтажных домов могут купить специальные пакеты объемом 110 литров по цене 35 рублей. В эту сумму входит не только собственно цена пакета, но и все расходы на его вывоз на свалку. По мере заполнения люди просто выставляют пакеты на дорогу, где их регулярно забирает мусоровоз. По данным МУП «Спецавтохозяйство», с 2010 года в рамках программы «Оранжевый пакет» было вывезено свыше 9 тысяч кубометров бытового мусора, что составляет лишь малую часть объемов его реального накопления.  Для ликвидации стихийных свалок нужно, чтобы жители частного сектора более ответственно подходили к вопросам чистоты вокруг собственных домов и не экономили на вывозе бытовых отходов.
Взгляд в будущее 
Несмотря на комплекс серьезных, порой трудноразрешимых проблем, сегмент малоэтажного строительства Уфы обретает все более упорядоченные формы, приближаясь к стандартам развитых стран. В последнее время значительная часть  пригородного жилья строится не в индивидуальном порядке, а возводится компанией-оператором по нескольким типовым проектам. Такой подход позволяет более рационально подойти к процессу застройки, подвести основные коммуникации и создать базовую инфраструктуру. Конечно, в этом случае цена квадратного метра с учетом участка земли оказывается сравнимой, а то и превосходит стоимость городских квартир, но и качество жизни будет соответствовать стандартам современного мегаполиса.         
Следующим шагом должен стать переход к разработке проектов комплексной малоэтажной застройки с учетом прогрессивного опыта развитых стран. Примером таких проектов можно назвать район Нагаево-Северное с четким зонированием транспортных и пешеходных зон, грамотным использованием природного ландшафта и плотностью дорог, рассчитанной по европейским стандартам.  
Конечно, жилье в таких поселках будет иметь соответствующую цену, но за городской комфорт жизни на свежем воздухе надо платить. Это прекрасно понимают во всем цивилизованном мире, где частный дом со всеми удобствами служит показателем определенного уровня благосостояния, а люди с более низким достатком обычно живут в городских квартирах. Данной тенденцией, кстати, можно объяснить отмеченное в Уфе уменьшение доли ввода малоэтажных домов и бурный рост индустриальной высотной застройки. Как показала практика, на роль доступного и комфортного жилья в силу объективных причин все же лучше подходит не собственный дом, а малогабаритная городская квартира. 


Алексей ФАТЫХОВ



Комментариев: 0

Вас зовут*:
E-mail:
Введите код:
Ваше мнение*:
 





НАШ ПОДПИСЧИК - ВСЯ СТРАНА

Сообщите об этом своим иногородним друзьям и знакомым.

Подробнее...






ИНФОРМЕРЫ



Ufaved.info

Онлайн подписка


Хоккейный клуб Салават Юлаев

сайт администрации г. Уфы



Телекомпания "Вся Уфа"

Газета Казанские ведомости



Яндекс.Метрика


Все права на сайт принадлежат:
МБУ Уфа-Ведомости


Facebook