Вопрос государственной важности

Переломный момент
Реакция рынка недвижимости Уфы на резкое падение объемов продаж была неоднозначной. Столкнувшись с неожиданным падением спроса, застройщики, у которых к концу 2008 года «зависло» до 12 процентов уже готовых квартир, пытались стимулировать рынок снижением цен на первичное жилье. Но роста продаж так и не произошло, поэтому уже в конце января наметилась тенденция возврата к «ноябрьским докризисным ценам». Несколько недель стоимость недвижимости держалась на одном уровне и даже немного росла, но затем началось ее безудержное падение, которое продолжается и по сей день. На данный момент на вторичном рынке цены по сравнению с началом года ниже в среднем на 15 процентов. К примеру, стоимость одного квадратного метра в однокомнатных квартирах за этот год снизилась на 14,6 процента, в двухкомнатных - на 16 процентов, в трехкомнатных - на 13 процентов, многокомнатных - на 11,7 процента.
На первичном рынке жилья - ситуация аналогичная. Здесь, конечно, снижение не столь значительное (в силу того, что этот рынок не был так раздут), тем не менее однокомнатные квартиры с начала года подешевели на 6,3 процента, «двушки» - на 5,5 процента, трехкомнатные - на 6,1 процента.
Такое же положение дел наблюдается на рынке загородной недвижимости - с начала года средняя цена на коттеджи, таунхаусы и дома под Уфой в среднем снизилась на 6,3 процента, на земельные участки - на 19 процентов.
Как полагают аналитики, падение в свое время искусственно завышенных цен продолжится и в дальнейшем, до тех пор, пока прибыль застройщика не упадет с прежних ста и более процентов до величин, сопоставимых с теми, что получают в других отраслях экономики.
Интересно, что, несмотря на стремительную девальвацию стоимости квадратного метра, не оправдался прогноз резкого снижения темпов жилищного строительства. С января по май в Уфе было сдано 144 тысячи квадратных метров жилья - 85% к уровню прошлого года. Из них на малоэтажное жилье пришлось 70 тысяч «квадратов», на высотное - 74 тысячи. Напомним, что по оценкам риэлторов, сделанным всего пять месяцев назад, к концу декабря этого года объем предложения на первичном рынке недвижимости Уфы должен сократиться в два раза. Предложений в домах, построенных более чем на 50 процентов, практически не останется, они будут раскуплены в течение 2009-го.
По планам на этот год в Уфе должно быть построено 560-600 тысяч квадратных метров нового жилья, что лишь на четверть ниже уровня 2008 года. Представители городских властей уверяют, что эти цифры вполне реальны, а значит, дефицит предложения рынку недвижимости не грозит.

Спасательный круг от государства
Как известно, основной причиной ажиотажного роста цен на жилье стала ипотека. Доступные кредиты привели к дисбалансу спроса и предложения, но, когда «ипотечный пузырь» лопнул, у строителей не оказалось свободных средств даже для завершения почти готовых объектов.
- Банковские структуры практически перестали выдавать кредиты населению по доступным процентным ставкам, что привело к значительному сокращению финансирования строительства жилья, - отметил первый заместитель министра строительства, архитектуры и транспорта РБ Рамиль Халимов.
Сегодня индекс доступности ипотечных кредитов равен 0,1 - деньги на приобретение жилплощади получает только один из десяти обратившихся в банки, что позволяет экспертам не без основания говорить о «клинической смерти» коммерческой ипотеки. Так, за четыре месяца 2009 года объем ипотечных кредитов населению Башкортостана составил 515 миллионов рублей - всего 12,9 процентов к уровню прошлого года.
Большинство жилых домов в Уфе и в целом по республике строятся за счет бюджетного финансирования и ряда государственных программ. Достаточно сказать, что инвестиции в республиканский строительный сектор с учетом привлечения займов и кредитов по соцпрограммам, а также из бюджетов всех уровней в этом году составят почти 12 миллиардов рублей, или 54 процента общего объема инвестиций наиболее удачного 2008 года, вложенных в жилье, возводимое за счет средств застройщика.
- Ситуация в жилищном строительстве, особенно возведении многоквартирных домов, остается сложной, - заявил мэр Уфы Павел Качкаев. - Сейчас из-за кризиса ипотеки возведение высотных домов в основном идет на средства, выделяемые государством. По программе Фонда содействия реформированию ЖКХ в этом году мы должны снести 130 ветхих и аварийных домов площадью более 50 тысяч квадратных метров и предоставить их жильцам новые квартиры. Кроме того, правительством республики предприняты меры по увеличению объемов ипотечного кредитования. В конце мая был решен вопрос о предоставлении ипотечных кредитов под ставку около 15 процентов, при том, что в большинстве банков она составляет в среднем 19 процентов. И хотя условия были серьезно ужесточены - кредиты выделяются лишь на дома готовностью свыше 50 процентов, в качестве залоговых обязательств может выступать только материальное обеспечение, а не поручители, всего за одну неделю ипотеку оформили 40 человек. Кроме того, в ближайшее время будет решен вопрос о преобразовании Уфимского городского агентства ипотечного кредитования в республиканское и выделения одного миллиарда рублей на социальные выплаты по оформлению ипотечных кредитов. На мой взгляд, в комплексе все эти меры позволят значительно оживить строительный рынок.

Малоэтажный выход
Один из наиболее радикальных вариантов решения жилищной проблемы, не раз доказавший свою эффективность, - развитие индустрии строительства малоэтажных домов, себестоимость которых намного ниже аналогичных по площади квартир в высотках. Именно по такому пути в свое время пошли в Европе и США. Сейчас на него встает и Россия, причем Башкортостан оказался одним из первых регионов страны, запустивших программу строительства доступного жилья для бюджетников, не способных ни взять жилье в ипотеку, ни даже приобрести участок под строительство.
При средней стоимости одного квадратного метра в Уфе свыше 43 тысяч рублей, по программе «Развитие малоэтажного жилищного строительства в Республике Башкортостан «Свой дом» собственный дом в ближних пригородах можно приобрести за 500 тысяч рублей с рассрочкой платежа.
Программа предусматривает выделение бюджетникам, нуждающимся в жилье, не только бесплатного участка в 10-12 соток, но и пятилетнего кредита на 300 тысяч рублей под восемь процентов годовых. Оставшуюся сумму, размер которой зависит от выбранного проекта и площади будущего дома, вносит участник программы. По расчетам, это примерно 200 тысяч рублей. Распоряжаться деньгами будет ГУП «Фонд жилищного строительства РБ», который возьмет на себя все работы. Благодаря современным материалам и технологиям возведение дома занимает не более двух-трех недель. Заметим, что площадь жилья в зависимости от состава семьи колеблется от 54 до 90 квадратных метров, а в перечне используемых материалов покупатель может выбрать шлакоблок, кирпич, блоки «бессер», плиты OSB и брус.
Первые 15 домов по новой жилищной программе были сданы новоселам в мае этого года в поселке Шамонино, в ближнем пригороде Уфы. Жилье сдается с черновой отделкой, но при желании можно заключить дополнительный договор и получить жилье «под ключ». Потратиться новым жильцам придется и на проведение коммуникаций, но только в дом - на улице инженерную инфраструктуру (электрические сети, водопровод, газ, дороги) будут проводить строители на бюджетные средства. Всего на эти цели будет направлен один миллиард рублей.
По словам Премьер-министра Правительства РБ Раиля Сарбаева, инженерные коммуникации - задача государства, и именно потому, что эти расходы берет на себя бюджет, себестоимость строительства и выходит небольшой - от 8 до 11 тысяч рублей за квадратный метр в зависимости от площади жилья и материалов.
Как поясняют власти, программа «Свой дом» будет набирать обороты. В этом году в Шамонино будет сдано 1200 домов, а в перспективе появятся школа, детский сад, поликлиника и прочие объекты инфраструктуры. В рамках проекта также предусматривается постройка 1125 жилых домов в селе Алексеевка, 1425 - в Жуково, 515 - в Дорогино.
По оценкам аналитиков, реализация программы «Свой дом» за короткое время позволит значительно повысить доступность жилья и снять остроту квартирной проблемы. Если на данный момент в очереди на улучшение жилищных условий в Уфе стоит десять тысяч семей, половина из них будет обеспечена жильем в ближайшие пять лет. Массовый вброс на рынок жилых «квадратов» повлияет и на динамику цен. Это влияние уже прослеживается - хотя свидетельства о предоставлении денежного целевого займа на строительство индивидуального дома получили только первые 200 человек, снижение цен видно во всех сегментах рынка. Всего же в этом году такие займы получат примерно 2 500 семей.

Торговый застой
Если в жилищном строительстве благодаря специальным программам и вливаниям миллиардов бюджетных средств государство пусть медленно, но верно меняет ситуацию в лучшую сторону, то в сфере строительства торгово-развлекательных центров, складских и деловых комплексов инвесторам приходится рассчитывать только на себя - самостоятельно искать деньги или надеяться на долготерпение банков. Неудивительно, что пока здесь царит глубокий застой.
Кризис серьезно притормозил выполнение трехлетней программы развития торговых структур и предпринимательства в Уфе. В конце апреля в столице насчитывалось 39 строящихся торговых объектов, из которых 14 было заморожено, в том числе - пять автоцентров. Инвесторы смогли завершить лишь небольшие по площади торговые комплексы, работающие в формате рынков, в то время как на многих крупных объектах, за исключением ТРК «Ультра», «Июнь» и нового павильона Центрального рынка, работы практически не велись.
Впрочем, инициаторы наиболее крупных и амбициозных проектов все же не собираются отказываться от их претворения в жизнь. В первом квартале этого года продолжился подвод инженерных сетей к многофункциональному семейному центру «МЕГА» компании «IКЕА» площадью 130 тысяч квадратных метров и проектной стоимостью 4,5 миллиарда рублей. Инвестор также провел дополнительный тендер на выбор нового генподрядчика (к прежнему, турецкой фирме «Касса-строй», муниципальные власти имели претензии по качеству и прочности возводимых конструкций) и надеется на скорое возобновление работ.
Группа компаний «Авалон» продолжила проектирование технопарка с логистическим терминалом класса «А» общей площадью 100 тысяч квадратных метров. Компания «РосЕвроДевелопмент» завершает проектирование самого крупного многофункционального ТРК «Планета» площадью 150 тысяч квадратных метров в микрорайоне Глумилино на месте снесенных антенн радиостанции РВ-1. В первом квартале этого года были проведены проектные работы на сумму 22,3 миллиона рублей, а в ближайшее время инвестор планирует выйти на площадку и начать строительство.

Алексей ФАТЫХОВ