Социальная составляющая

- Рамиль Каррамович, больше всего обывателя волнует вопрос стоимости жилья. После обвального роста 2005-2006 годов цена квадратного метра сначала остановилась, а затем пусть медленно, но всё же пошла вниз. Однако собственная квартира по-прежнему остаётся несбыточной мечтой большинства горожан.
- Действительно, в последнее время на рынке недвижимости наблюдается некоторое снижение цен. Сейчас, по оценкам риэлторов, средняя цена квадратного метра в Уфе составляет 42,6 тысячи рублей, в то время как в прошлом году тот же квадратный метр стоил 48 тысяч. Я не раз говорил, что пытаться административными мерами регулировать цены на коммерческую недвижимость - бесполезное дело. Мы должны заниматься теми слоями населения, которые не могут позволить себе купить жильё по рыночным расценкам, дав им возможность в рассрочку приобрести квартиры по себестоимости. При этом объемы социального строительства должны быть достаточными для стабилизации рынка. Последнее снижение цен во многом объясняется значительным количеством вводимого городом социального жилья. В прошлом году из 7600 построенных квартир 1533 были переданы бесплатно или реализованы по программе социальной ипотеки. В этом году мы планируем предоставить по всевозможным социальным схемам до 2000 квартир, что наверняка скажется на рыночной стоимости квадратного метра.
С другой стороны, налицо значительное увеличение объёмов жилищного строительства. За пять месяцев текущего года мы построили 170 тысяч квадратных метров жилья - на 12,7% больше, чем в прошлом. Общие инвестиции в строительную сферу составили 10,7 миллиардов рублей с ростом без малого сорок процентов. А ведь именно предложение в конечном итоге определяет динамику цен. В этом году мы планируем сдать 670-700 тысяч квадратных метров жилья. На мой взгляд, это хорошая цифра.
- В 2006 году, когда в стране стартовал нацпроект «Доступное и комфортное жильё - гражданам России», решить жилищный вопрос планировалось в основном за счёт массового строительства дешевой жилплощади в коттеджных посёлках на окраинах городов-миллионников. С тех пор прошло уже три года, однако программа буксует, что хорошо видно на примере Уфы. Пригородные поселки застраиваются элитными коттеджами, а дешёвого и комфортного социального жилья в них как не было, так и нет.
- Основной плюс малоэтажной застройки - её дешевизна, и мы прекрасно понимаем, что многие уфимцы со средним доходом хотели бы приобрести собственный дом, сравнимый по площади с городской квартирой. Поэтому городские власти приняли решение о комплексной застройке малоэтажным жильём территории Зауфимья: поселков Жилино, Нагаево, Зинино, Карпово, Елкибаево и Федоровка.
Осенью мы провели аэрофотосъёмку этих территорий, и уже этим летом получили оцифрованный детальный план, на основе которого сейчас ведется разработка проектной документации. Сейчас у нас много предложений от инвесторов, желающих взять земли под коммерческие цели. Но город рассматривает Зауфимье как площадку для строительства до 50 %  малоэтажного социального жилья.
Программа застройки Зауфимья включена в корректируемый генплан развития города и, по предварительным срокам, должна начаться уже в 2009 году. Пока мы делаем определённые шаги в благоустройстве существующих пригородных посёлков. В прошлом году на развитие инженерных сетей уфимских посёлков-спутников из бюджета республики было выделено 14 миллионов рублей, ещё 14 миллионов - на программу электрификации и газоснабжения перечислил городской бюджет. Как я уже говорил, по планам на 2008 год в Уфе будет построено 670 тысяч квадратных метров жилья, в том числе 170 тысяч малоэтажного.
- В последнее время в Уфе участились случаи незаконного строительства многоэтажных домов с грубыми нарушениями в оформлении разрешительной документации. Причём махинации допускает не только мелкий застройщик, но и довольно известные в городе строительные тресты. Чем это можно объяснить?
- На мой взгляд, основная причина здесь кроется в несовершенстве федерального законодательства. Раньше город имел право выдать разрешение на освоение земельного участка и штрафовать за незаконное строительство, то есть обладал реальными рычагами воздействия на недобросовестных застройщиков. Сейчас мы можем лишь выдавать разрешение на строительство и принимать объект, не имея права вмешиваться в сам процесс стройки, чем и пользуются недобросовестные инвесторы.
С другой стороны, несмотря на неоднократные заявления о создании системы единого окна реально процедура получения разрешительных документов на строительство в последние годы сильно усложнилась, добавив множество административных барьеров. К примеру, до вступления в силу нового законодательства земельные участки под застройку выдавал исключительно Горкомзем. Ныне кроме него в оформлении земли участвует Роснедвижимость и Земкадастр, причём каждая организация имеет право рассматривать поданную заявку в течение 30 дней. Если по старому законодательству разрешение на начало строительства выдавалось администрацией, то теперь застройщик должен пройти все федеральные и региональные службы и лишь после этого вернуться к нам.
В итоге строители получают постоянные задержки и простой производственных мощностей. Например, ООО «СПФ-10» (до реорганизации - СУ-10 ОАО КПД) загружено работой лишь на 60%, то же самое я могу сказать в отношении других строительных организаций. Из-за вынужденного простоя людей и оборудования предприятия несут серьёзные убытки, что, в конечном счете, заставляет директоров идти на сознательное нарушение Градостроительного кодекса.
- Другой больной вопрос - неудача с проектом масштабной реконструкции панельных пятиэтажек. Насколько мне известно, администрацию подвёл чешский подрядчик, взявшийся переделывать несколько домов, а затем в одностороннем порядке свернувший все работы.
- Схема реконструкции панельного дома на проспекте Октября в районе кинотеатра «Искра» с надстройкой мансардных этажей оказалась достаточно сложной, и я не могу сказать, что у нас всё получилось. Выбор в качестве подрядчика иностранной компании был продиктован тем, что мы хотели получить дом-образец, на который можно будет ориентироваться в дальнейшем. Чехи действительно применили новые материалы и технологии, например, теплоизоляционную фольгу, позволяющую многократно снизить теплопотери. Однако сам процесс строительства шел очень медленно. К тому же, как показала практика, реконструкция бывает успешна, когда финансирование идёт из двух источников - частного инвестора и муниципальных средств. В модернизацию тепло- и энергоснабжения первого дома мы вложили несколько миллионов рублей. За счёт применения специальной теплоизоляционной фольги, замены труб и установки стеклопакетов потери тепла сократились на порядок. Если раньше жители первых этажей ходили в валенках, то теперь жалуются, что в квартирах слишком жарко. Учитывая предстоящий рост тарифов на энергоносители и ликвидацию перекрёстного субсидирования коммунальных платежей, модернизация устаревших панельных домов будет оправдана чисто экономически.
- По данным на 1 января 2007 года под категорию «ветхий» и «аварийный» подпадало 3294 уфимских дома площадью почти 390 тысяч квадратных метров. Кроме того, в Уфе необходимо снести ещё 900 с лишним тысяч квадратных метров старого жилья, где проживает более 28 тысяч семей. Ещё в прошлом году перспектива столь масштабного сноса казалась нереальной, однако сейчас на помощь регионам пришёл федеральный Фонд содействия реформированию ЖКХ, работа которого обещает если не решить проблему ликвидации аварийного жилфонда, то значительно снизить её остроту.
- При планировании сноса мы делим ветхое жильё на две категории. Первая - старые дома в привлекательном для застройщика центре и престижных районах города. Вторая группа - непривлекательные для инвестора непрестижные районы и непригодные для застройки санитарно-защитные зоны промышленных предприятий. Именно сюда и будут направлены федеральные средства.
Всего в этом году в отдалённых и малопрестижных кварталах Уфы планируется снести 40 аварийных домов, что позволит расселить 425 семей. На эти цели из всех источников финансирования будет выделено 522 миллиона рублей, в том числе около 342 миллионов - из Фонда содействия реформированию ЖКХ, 180 - из бюджетов города и республики. В целом за 4 года действия программы из федерального фонда в республику планируется направить 2,7 миллиарда рублей, при этом Уфа сможет рассчитывать примерно на 80% этой суммы.
- При сносе аварийного жилфонда довольно часто возникают ситуации, когда жильцы недовольны метражом предоставляемых квартир. Как власти ведут себя при подобных конфликтах?
- Город выкупает аварийное жильё по средней цене 44 тысячи рублей за квадратный метр, что значительно выше себестоимости аналогичного метража новых квартир. Разница между себестоимостью предоставляемого жилья и выкупными ценами даёт возможность расселять жильцов в квартиры большей площади. Недвижимость под расселение мы будем покупать не на вторичном, а на первичном рынке, заключая с застройщиком договора на долевое участие в возведении жилья. К примеру, сейчас по такой схеме МУП «ИСК Уфы» в микрорайоне «Сипайлово-5» строит жилое здание площадью почти 5 тысяч квадратных метров, куда будут расселены жильцы 3-х аварийных домов. В целом реализация программы сноса аварийного жилфонда должна положительно сказаться на рынке недвижимости Уфы. Приобретение городом квартир в новостройках позволит обеспечить стройфирмы дополнительными оборотными средствами, снизит спрос на вторичном рынке и, главное, сократит очередь на социальное жилье.

Алексей ФАТЫХОВ