Дачный домик в перспективе

О возможности полноценной жизни за пределами городских квартир россияне узнали лет пятнадцать назад - до этого о создании даже минимальных удобств на своей загородной даче можно было только мечтать - всё, что не вписывалось в рамки участка в пять соток со щитовым домиком три на три метра, считалось вне закона.

И мы хотим Рублевку
Сегодня подобные ограничения отпали сами собой - размер загородного дома и уровень его внутреннего комфорта каждый определяет самостоятельно, исходя из возможностей своего кошелька. Неудивительно, что первое в России элитное загородное жильё появилось не где-нибудь, а в Подмосковье, где, как известно, концентрируется до 70% российского капитала.
В начале девяностых группа предпринимателей выкупила несколько десятков гектаров земли под тогда ещё мало кому известной подмосковной деревней Рублёвка. Хлынувшие в Рублёвку миллионы долларов смогли буквально за несколько лет превратить заброшенные колхозные поля в элитный загородный посёлок, где цена сотки земли в несколько раз превышает европейскую. Сейчас она зашкаливает за 60 тысяч долларов, а стоимость готовых домов доходит до 15 миллионов. Цены Рублевки быстро догоняет новый фаворит рынка - Новорижская трасса. Сотка в этой зоне оценивается в 5-30 тысяч долларов. О масштабах освоения подмосковных земель говорит хотя бы тот факт, что в пригородной зоне столицы сейчас строится более 250 коттеджных поселков. А год назад их число едва достигало 100.
Но то Москва, а как обстоят дела в регионах? Думаю, не будет преувеличением сказать, что в провинции дела обстоят значительно хуже. Заинтересованность в загородном жилье здесь, конечно, есть, но вот организовать планомерную застройку, подвести коммуникации и создать хотя бы минимально необходимую инфраструктуру местным властям, как правило, не удаётся.
Для оценки плачевного состояния регионального рынка загородной недвижимости  были даже  введены специальные термины: организованные и неорганизованные коттеджные посёлки. К организованным относят те, что имеют единого застройщика в лице госкомпании или коммерческой фирмы, более или менее единый архитектурный план, социальную и инженерную инфраструктуры, относительно однородный состав  покупателей. К неорганизованным - всё остальное.

Чесноковский феномен
По оценке журнала "Эксперт", организованных коттеджных посёлков в Уральском регионе пока  крайне мало. Наиболее масштабное строительство - 11 посёлков - идёт в Екатеринбурге, однако только четыре из них имеют хотя бы частичное заселение. В Челябинске объём организованной загородной недвижимости оценивается всего в 44,5 тысячи квадратных  метров - один коттеджный посёлок среднего размера.
Рынок Ижевска, Кургана и Башкирии, по утверждению "Эксперта", практически полностью насыщается за счёт неорганизованной стихийной застройки, что само по себе достаточно спорно.
В тридцатикилометровой зоне от Уфы ещё в середине девяностых зародилось несколько коттеджных поселков, каждый из которых можно отнести к классу организованных.  Это, прежде всего, Нагаево, Зубово, Баланово и Чесноковка. Причём два последних начали активно застраиваться ещё с 1992 года, когда в соседних регионах о массовом  строительстве загородного жилья не думали вообще.
Наиболее динамично развивается созданный по инициативе администрации города жилой массив на южном склоне Чесноковской горы. Этому во многом способствует его удачное местоположение, хорошая транспортная доступность - всего в  нескольких сотнях метров проходит  удобная трасса на аэропорт - а также  постоянная поддержка и контроль со стороны  городских властей.
В самом начале застройки в Чесноковке была создана контролирующая организация, которая взяла на себя функции строительства и эксплуатации инженерной инфраструктуры и благоустройства посёлка. Причём землю решили не выдавать в бесконтрольное  пользование, а предоставлять на  правах аренды по весьма интересной схеме.  К стандартному участку в 12 соток подводятся все необходимые коммуникации, за которые платит его будущий хозяин. Общая стоимость работ составляет 100 тысяч рублей, из них на долю газо - и электрификации приходится 26 тысяч, водоснабжения - 19. Расплатившись по счетам, на участке можно строить дом любой формы и размера. Но лишь после сдачи возведённого жилья государственной комиссии постройку можно приватизировать. Как выяснилось, такой способ застройки является наиболее оптимальным. В тех местах, где участки  выдавали  бесконтрольно, землю часто перепродают, что ведёт к ажиотажному росту цен и оттоку потенциальных инвесторов.
Жилой массив на Чесноковской горе можно назвать одним из немногих удачных примеров строительства современного коттеджного посёлка. Однако на его примере видно и то, что сам успех проектов такого рода зависит либо от наличия многомиллионных инвестиций, либо от помощи государства. Если этих  предпосылок нет, создание больших массивов загородного жилья, как правило, не выходит за рамки амбициозных проектов.
Основная проблема - пресловутый российский менталитет. Даже у дирекции  вполне  благополучной  Чесноковки нередки конфликты с застройщиками. Люди самовольно захватывают землю, несвоевременно платят установленные взносы, не спешат оформить в пользование уже построенное жильё. В посёлке есть около 200 готовых  домов, хозяева которых живут в них по нескольку лет, но в собственность не оформляют. Все это серьёзно тормозит дальнейшее строительство. Гармоничное развитие рынка загородного жилья в российских условиях возможно лишь при использовании политики кнута и пряника. Пряник - это льготные кредиты и инвестиции,  кнут - жёсткий контроль за исполнением норм землепользования.

Утечки в финансовом трубопроводе
Сегодня существует несколько способов приобретения участков под коттеджную или дачную застройку.
Самый экономичный - покупка так называемой "голой" земли. В зависимости от места расположения и удалённости от ближайшей автотрассы шесть соток будут стоить в районе от 7 до 25 тысяч рублей. Правда, о комфорте проживания здесь лучше забыть. В лучшем случае вы можете рассчитывать на потенциальную возможность подведения электричества и системы полива, в худшем - не будет и этого. Создание же дополнительных благ вроде обеспечения дома газом, водопроводом и канализацией целиком и полностью ложится на ваши плечи. Неудивительно, что такие дешёвые участки спросом почти не пользуются.
К следующей ценовой категории можно отнести участки с уже подведёнными основными коммуникациями. В тридцатикилометровой зоне от Уфы такая земля будет стоить от 60 тысяч рублей. Иногда за 12 соток просят и по 3 тысячи долларов. Между тем высокая цена далеко не всегда определяет хорошее качество. Мелкие коммерческие фирмы в погоне за прибылью часто монтируют трубы без соблюдения элементарных технологических норм. В результате на, казалось бы, новых трубопроводах возникают постоянные аварии и утечки, устранять которые хозяину коттеджа придётся уже за свой счёт.
Поэтому лучшим вариантом является покупка земли у единой управляющей компании, отвечающей за монтаж и  дальнейшую эксплуатацию всей инфраструктуры.

Золотой кирпич
Среднестатистический готовый  коттедж под Уфой стоит сегодня в районе 3-4,5 миллионов рублей. Такая сумма заставляет многих  всерьёз задуматься о возведении дома собственными силами.
Нужно отметить, что крупные стройфирмы индивидуальное строительство практически не ведут. Возиться с проектом отдельного дома и выполнять все прихоти клиента для них слишком накладно. На коттеджах специализируется мелкий частник, способный одновременно  выполнять не более 5-7 заказов. А жаль, ведь и в Европе, и в США строительство индивидуальных домов давно поставлено на поток, что делает их вполне доступными даже для людей со средним достатком.
Себестоимость стройки сильно зависит от типа используемого материала. Одни хотят сэкономить и используют шлако-блок с последующим оштукатуриванием. Такие коттеджи имеют весьма привлекательный вид и стоят относительно недорого. Другие решают не экономить на имидже и строят дом из кирпича. В этом случае расходы возрастают примерно в полтора - два раза, зато строение приобретает презентабельный и внушительный вид. Для особого шика на внешнем слое кладки можно использовать облицовочный кирпич по 25 - 30 рублей за штуку. Известны случаи, когда дома площадью в 200 и даже 300 квадратов строились целиком из облицовочного кирпича. Цена такой "коробочки" даже без внутренней отделки зашкаливает за несколько миллионов рублей.
В последнее время до половины стоимости коттеджа составляет работа. Запросы местных строителей весьма велики. Некоторые квалифицированные мастера по внутренней отделке и кровле крыш согласны работать лишь при условии зарплаты в  тысячу рублей в день. Принимая  во внимание средний срок возведения стандартного коттеджа, нетрудно подсчитать, что такой работник обойдётся минимум в 3- 4 тысячи долларов.
Альтернатива - найм бригады гастарбайтеров, на долю которых приходится едва ли не половина возводимого в России жилья. Если организации за кубометр кирпичной кладки берут около 3000 рублей, то выходцы из стран ближнего зарубежья - всего около 600. При этом ещё неизвестно, кто сделает кладку лучше.

Взгляд в будущее
Республиканский рынок загородного жилья до сих пор пребывает в стадии своего становления. И, тем не менее, уже сегодня можно сказать, что интерес к нему будет стабильно расти. Так, в Подмосковье рост цен на загородное жильё составил 40-45%, а стоимость земли, пригодной для строительства, увеличилась на 20-50% в год.
Точные цифры аналогичного роста по нашему региону привести достаточно сложно - уфимские риэлторы такого мониторинга практически не ведут, да и сделками по купле-продаже коттеджей  занимаются весьма неохотно. Однако, по всем признакам, ситуация должна измениться уже в ближайшие годы. Во время недавнего посещения коттеджного посёлка в Баланово о необходимости наращивания объёмов индивидуального жилищного строительства и привлечения  в отрасль дополнительных  бюджетных средств заявил министр регионального развития РФ Владимир Яковлев.
На фоне бурного и зачастую необоснованного роста стоимости городских квартир относительно недорогое загородное жильё становится всё более привлекательным. В той же Москве, несмотря на увеличение количества коттеджных поселков в два с половиной раза в год и баснословные цены на землю, явных признаков затоваривания рынка пока не наблюдается. Схожие процессы происходят и у нас в республике.
Сегодня практически застроена Чесноковка. Активное коттеджное строительство ведётся в посёлках 8 Марта, Зубово, Юматово, Локотки. ЗАО "Жилстройреконструкция" разрабатывает проект двух организованных коттеджных посёлков со всей социальной инфраструктурой:  в деревне Елкибаево Калининского района и в Михайловке Уфимского района. С ростом спроса в эту пока ещё относительно неосвоенную отрасль стройиндустрии придут серьёзные инвесторы, что наверняка сделает её не менее прибыльной, чем  городское строительство. А вот об относительно дешёвом  загородном жилье, скорее всего, придётся забыть.

Мнение эксперта
Сергей Тарновецкий,
директор МУП "Дирекция по строительству и содержанию жилого массива в районе п. Чесноковка":

- Рынок загородного жилья переживает сегодня  период бурного развития. Особенно это касается крупных городов с обеспеченным населением. Растущий спрос на коттеджи вот уже несколько лет стабильно опережает предложение. Этому способствуют минимум два фактора: повышение уровня доходов населения, с одной стороны, и обвальный рост цен на городское жильё - с другой. Достаточно сказать, что приличный коттедж можно купить дешевле двухкомнатной квартиры в центре города. При этом затраты на его эксплуатацию оказываются существенно меньше коммунальных платежей.
Что касается перспектив строительства коттеджных посёлков в пригородах Уфы, то, думаю, здесь у застройщика могут возникнуть определённые трудности, связанные с созданием инженерных коммуникаций и подъездных путей. Исходя из своего опыта, могу предположить, что решить эту задачу без помощи со стороны государства будет очень сложно. К примеру, нам для создания основной инженерной инфраструктуры потребовалось почти тринадцать лет и 27 миллионов рублей бюджетных ассигнований.

Журнал "Уфа" // Алексей ФАТЫХОВ