|
 |
 |
 |
 |
 |
РУБРИКА "Некопеечное дело"«Хрущевки»: взгляд в будущее
 Тема «хрущевок» вновь вышла на повестку дня в феврале этого года, когда власти Москвы анонсировали проект так называемой реновации, предлагающей масштабный снос этого типа домов. Программа может затронуть до 8 тысяч домов общей площадью 25 миллионов квадратных метров - десятую часть всего жилого фонда Москвы, в которых живут 1,6 миллиона человек.
Основная причина, по которой первым городом России, где «хрущевки» действительно массово пошли под снос, стала ее столица, связана с высокой ценой московской недвижимости (в среднем около 170 тысяч рублей за квадратный метр) и дороговизной земли. В других городах-миллионниках страны, где цены на жилье значительно ниже, сносить «хрущевки», за исключением отдельных случаев, пока экономически нецелесообразно, ведь речь идет о тысячах многоквартирных зданий, в каждом из которых проживает по нескольку сот человек. По данным института БашНИИстрой, в Уфе во всех районах расположено около 1750 пятиэтажных домов типовых строительных серий. При этом на балансе городских УЖХ содержится еще порядка 1700 одно- и двухэтажных домов, которые находятся в более сложном техническом состоянии. Даже в центральных районах города есть много аварийных и ветхих двухэтажек на несколько квартир, а также целые кварталы неблагоустроенного частного сектора. Снос ветхого жилфонда и застройка занимаемых им территорий даст несколько миллионов квадратных метров нового жилья, обеспечив уфимский строительный сектор работой еще на многие годы.
С запасом прочности
Несмотря на то, что «хрущевки» рассматривались как временное жилье, запас их прочности оказался значительно выше заложенных в проекты расчетов. Так, по данным российских экспертов, у пятиэтажек сносимых серий ресурс выработан на 60 процентов, а у несносимых серий - лишь на 20 процентов. Согласно оценкам института БашНИИстрой, срок службы кирпичной «хрущевки» составляет около 100 лет, а после проведения реконструкции он возрастает еще как минимум на 60-80 лет. Период эксплуатации панельных «хрущевок» эксперты определяют в 50-70 лет, однако реконструкция позволяет увеличить его еще как минимум на полвека.
Высокую прочность и устойчивость уфимских пятиэтажек массовых серий подтверждает длительный опыт их эксплуатации. Случаи, когда такие дома получали серьезные повреждения фундаментов или несущих стен, связаны с характерными для нашего города карстовыми процессами или ошибками при выборе строительных площадок без учета их сложной геологии, но не дефектами самих проектов или качеством стройматериалов.
И если устойчивость и сохранность конструкций «хрущевок» не вызывает особых вопросов, то энергоэффективность часто оставляет желать лучшего. Но эта проблема решается. По информации БашНИИстрой, установка современных радиаторов отопления, окон со стеклопакетами и утепление стен снижает расход энергии от 15 до 35%. Как показала практика, хороший эффект также дают энергосберегающие мероприятия, заключающиеся в установке в домах индивидуальных тепловых пунктов (ИТП) и оборудования, регулирующего подачу тепла из системы центрального отопления в зависимости от температуры наружного воздуха.
ИТП представляет собой устанавливаемый в подвалах специальный теплообменник, дающий возможность прогревать горячую воду непосредственно в доме, а не в бойлерных и котельных. Как поясняют специалисты, такая система позволяет экономить до 10% тепла, 20-30% электроэнергии и около 15% используемой в теплосетях химически очищенной воды. Кроме того, повышается общая надежность системы водоснабжения, поскольку и из ее схемы исключается наиболее сложная с точки зрения эксплуатации труба горячей воды. Программа массовой установки индивидуальных тепловых пунктов в жилых домах уже действовала в Уфе и на практике доказала свою эффективность.
Система автоматического регулирования подачи тепла способна отслеживать температуру снаружи и внутри дома, а также на входе трубы центрального отопления, регулируя объем подачи теплоносителя для достижения в помещениях заданных температур. Такое оборудование все более активно используется в уфимском жилфонде, позволяя значительно, часто на несколько десятков процентов, снижать расходы на отопление. Эффект от автоматического регулирования особенно заметен и ощутим в периоды межсезонья, для которых характерны так называемые перетопы, когда система централизованного теплоснабжения часто не успевает оперативно реагировать на быстрые изменения температуры воздуха за стенами квартир.
В целом, комплексная модернизация «хрущевок» нашего региона позволяет снизить потребление тепла до 40% и более и в ряде случаев вплотную приблизить их к стандартам тепловой эффективности современных домов новой постройки.
Удачный, но единичный
Комплексная модернизация пятиэтажного дома стоит несколько десятков миллионов рублей, поэтому выполнить ее только за счет жильцов крайне проблематично. Госбюджет также имеет ограниченные возможности. Здесь на помощь может прийти частный бизнес. Во многих городах Восточной Европы, которым в наследство от советских времен достались по сути те же «хрущевки», давно и успешно действует схема их комплексной реконструкции за счет инвестора с надстройкой дополнительных этажей. В этом случае жильцы получают бесплатный комплексный капремонт и модернизацию дома, а иногда - и бесплатные квадратные метры в расширенных балконах, лоджиях или пристроенных помещениях. Инвестор в свою очередь становится владельцем недвижимости надстроенных этажей, продав которую, покрывает расходы и получает свой процент прибыли, ведь надстройка этажа обходится как минимум на треть дешевле нового строительства. Задачу облегчает тот факт, что в 5-этажных домах советской постройки коммуникации подводились с определенным запасом мощностей, рассчитанных по нормативам, значительно превышающим реальное потребление.
Первый и пока единственный в Уфе успешный пример модернизации пятиэтажной панельной «хрущевки» по проспекту Октября, 106/2 в районе остановки «Госцирк» с надстройкой дополнительных этажей был реализован в 2005-2007 годах. Подрядчиком проекта выступила чешская фирма «Брно», имеющая богатый опыт возведения подобных надстроек у себя на родине, инвестором - чешская же компания «Mostarez». В ходе реконструкции пятиэтажка получила два дополнительных этажа, где расположились 16 двухуровневых двух- и трехкомнатных квартир. Во всех квартирах «хрущевки» были бесплатно заменены окна, балконные двери, отремонтированы канализация, стояки горячей и холодной воды, установлены счетчики. Наружные стены утеплили слоем пенополистирола, что позволило экономить до 70 процентов тепла и не подключать дополнительную мощность. Правда, работы сильно растянулись, а чешский инвестор уехал на родину, так и не осуществив планы реконструкции еще двух расположенных рядом панельных пятиэтажек по проспекту Октября, 106/1 и 106/3.
В последующие годы в Уфе появлялись новые проекты реконструкции «хрущевок». Наиболее смелый из них – надстройки пятиэтажек до 9-ти этажей, по заказу частной компании разработала мастерская Леонида Дубинского. Согласно проекту, дополнительные этажи должны опираться не на существующие фундамент и стены, а на специальные поддерживающие колонны. В качестве материала для надстраиваемых частей дома планировалось применять металл и монолитный бетон, что позволяет создать достаточно прочную конструкцию с минимальным весом. Благодаря этим решениям увеличение площади здания с 2,5 до 6 тысяч квадратных метров не отразилось бы на его прочности. К каждому подъезду получившейся девятиэтажки по проекту пристраиваются внешние лифтовые шахты. В процессе реконструкции проводится комплексный капремонт каркаса бывшей «хрущевки» с заменой окон, инженерных коммуникаций и утеплением стен. Хотя эта концепция была разработана уже довольно давно, а инвестор вел переговоры с жителями домов на проспекте Октября, работы так и не начались. И такая ситуация характерна для всей страны. На сегодняшний день в России есть лишь единичные примеры успешной реализации подобных проектов в Москве и Подмосковье, где четырехэтажные дома надстраивались на 3-5 этажей.
Проблема законов и норм
Несмотря на, казалось бы, неплохую рентабельность и техническую доступность проектов реконструкции «хрущевок» с надстройкой дополнительных этажей, в нашей стране, в отличие от городов Восточной Европы, этот процесс не носит массового характера и в лучшем случае затрагивает лишь несколько домов миллионного мегаполиса. Так, Уфа стала одним из немногих российских городов-миллионников, где пятиэтажную «хрущевку» удалось надстроить на два этажа. В Казани, где на «хрущевки» приходится порядка 3 миллионов квадратных метров жилья, было надстроено всего два таких дома. Единичные примеры надстройки одноэтажных мансард есть в Челябинске, Екатеринбурге, Новосибирске и ряде других городов. В Москве было реконструировано небольшое число пятиэтажек, после чего мэрия признала идею бесперспективной, отдав предпочтение сносу. Дальше всех продвинулись в Санкт-Петербурге - несколько питерских «хрущевок» получили мансардную надстройку, но сейчас муниципальные власти также ориентируются на снос и повышение общей высотности застройки.
По словам экспертов, основными препятствиями на пути массовой реконструкции являются особенности российского Жилищного кодекса и современные нормы проектирования и строительства жилых домов. Хрущевки строились несколько десятилетий назад и располагались в компактно сформированных кварталах. В случае реконструкции с надстройкой дополнительных этажей инвесторам придется учитывать действующие нормативы по естественной освещенности квартир, планировке дворов и решать вопрос создания дополнительных парковочных мест. Все это часто делает невозможной надстройку как отдельных домов, так и целых кварталов пятиэтажек.
Но главная сложность заключается в российском Жилищном кодексе. На любую перестройку многоквартирного дома инвестор должен получить стопроцентное согласие всех его жильцов - отрицательная позиция даже одного собственника может поставить на проекте крест. И как показывает практика, практически в каждом доме есть немало владельцев квартир, выступающих категорически против любой реконструкции, даже при условии полной модернизации дома и получения бесплатных квадратных метров в пристроенных площадях. Сдвинуть вопрос с мертвой точки могло бы внесение изменений в Жилищный кодекс, снижающих планку обязательного согласования со 100 процентов, к примеру, до 90-95 процентов или даже до двух третей собственников квартир. Но такие поправки пока не рассматривались.
Алексей ФАТЫХОВ |
|
 |
 |
 |
 |
 |
 |
 |
|
|
