В последние годы в Уфе идет масштабный вынос расположенных в центральных районах промышленных предприятий и использование освободившихся площадей под офисы, торговые центры и жилое строительство. Этот процесс, характерный практически для всех крупных городов России и мира, принято называть реновацией производственных территорий. Для столицы республики, имеющей развитый промышленный комплекс, также актуален вопрос развития Северной и Лихачевской промзон, где предстоит решить целый ряд важных экологических и инфраструктурных проблем. 

С началом тенденции постсоветского кризиса в Уфе стартовал процесс перепрофилирования заводских объектов и территорий под размещение жилья и торгово-офисных центров. Первым таким проектом стала перестройка швейной фабрики «Мир» в одноименный торговый центр. Затем на окраину Черниковки переехал расположенный неподалеку молочный завод, а на освободившейся площадке построен современный жилой комплекс. Сейчас этот процесс набирает обороты. Предприятия выносят производство на другие площадки, а на освободившемся месте реализуются различные девелоперские проекты. Так, производственные мощности УЗЭМИК были перенесены в Нефтекамск, часть помещений перепрофилирована, а освободившаяся земля передана под жилую и деловую застройку. Проект реновации реализуется в бывших корпусах завода «Уфимкабель», производство которого переехало в Дему. В дополнение к этому многие заводы продают или сдают в аренду склады, административные помещения и целые производственные корпуса. 

Эти процессы, происходящие не только в Уфе, но и в большинстве экономически развитых городов России и мира, объясняет целый комплекс причин. Первая и, пожалуй, главная связана с тем, что крупные производства, создававшиеся еще в условиях плановой экономики, нуждаются в глубокой технической реконструкции и нередко - в серьезной коррекции выпускаемого ассортимента. Это подразумевает масштабные закупки нового оборудования и перестройку технологических линий, для размещения которых необходима реконструкция старых цехов. А поскольку современное оборудование занимает намного меньше места, многие построенные еще в советские годы большие цеха становятся просто ненужными. Владельцам предприятий часто выгоднее продать территории в центре города под жилье или торгово-деловую застройку, а полученные средства направить на закупку оборудования и строительство новых производственных помещений. Такая схема выгодна и городу, который избавляется от вредных выбросов, неизбежных для многих производств, а вместо унылых заводских корпусов получает современные новостройки.

Апартаменты от «Конди»

Официальных данных о том, сколько промплощадок в Уфе пригодны под коммерческую и жилую застройку и какова их площадь, сегодня нет. Однако инвесторы охотно берутся за такие проекты. Реновация и редевелопмент промышленных зон бывает выгоднее расселения частного сектора, где застройщики часто имеют имущественные споры с жителями расселяемых домов, а в исторических районах вынуждены решать проблему сохранения памятников архитектуры. 

Один из крупнейших реализуемых в Уфе проектов реновации бывших производственных площадей – квартал бывшего завода УЗЭМИК площадью около 30 гектаров, ограниченный улицами Пархоменко, Кировоградской, Большой Гражданской и бульваром Ибрагимова. Реализация проекта началась пять лет назад. Первым его итогом стал созданный на базе бывшего цеха многофункциональный комплекс «Яй». Вскоре должен быть сдан офисный центр, построенный также на основе одного из бывших производственных корпусов. Параллельно в заводском квартале строится комплекс из нескольких современных высотных жилых домов. Расположенное на его территории историческое здание пивоваренного завода Видинеева будет сохранено. В рамках развития квартала также предусмотрено создание общественного пространства, предполагающего организацию ландшафтного парка, состоящего из нескольких природных зон. 

Следующий крупный проект – завод «Уфимкабель», производственная площадка которого перенесена в Дему. Здесь идет процесс реконструкции исторического здания Губернской земской управы, которое ранее занимало заводоуправление, и перестройки бывшего производственного цеха под многофункциональный центр. 

Перемены затронут и бывшую фабрику «Конди», которую планируется превратить в жилой комплекс. Здание фабрики будет перепрофилировано под квартиры в стиле лофт, что станет весьма необычным решением не только для Уфы, но и России в целом. От него останется только каркас, который получит совершенно новое наполнение. На первом и втором этажах планируется разместить офисные и торговые помещения, на следующих - нестандартные квартиры с потолками высотой 4-7 метров. Также на освобожденной площадке вокруг бывшей фабрики построят несколько домов высотой от 15 до 26 этажей. 

Новое жилье будет строиться и на территории завода «Промсязь». Сообщается, что эскизный проект уже готов, а в следующем году инвестор планирует выйти на стадию проектирования. 

В процесс реновации включаются не только бывшие промышленные объекты в центральных районах Уфы, но и расположенные ближе к северной части города. Так, новый жилой комплекс появится на месте бывшего ликеро-водочного завода на Уфимском шоссе. При этом инвестор включил в проект благоустройства находящийся рядом Непейцевский дендропарк, который должен стать точкой притяжения всего микрорайона.

Отдельной строкой можно выделить преобразование промышленных зон в общественно-культурные пространства. На завершающем этапе находится первая очередь трансформации исторического квартала Уфы, ограниченного улицами Чернышевского, Ленина, Мустая Карима и Коммунистической. В советское время здесь располагались типография, обувная и чайная фабрики, а сегодня появился культурный центр «Арт-квадрат». Реновацию основной части квартала - со стороны улиц Чернышевского, Мустая Карима и Ленина планируется завершить к лету 2020 года. 

Будущее «Лихачевки» 

Наряду с выносом заводов из централ

ьных районов Уфы актуальной задачей остается развитие двух крупнейших промышленных зон – Северной и Лихачевской, занимающих значительную часть городских территорий и оказывающих серьезное влияние на экологию. Наибольший интерес с точки зрения градостроительного развития представляет Лихачевская промзона, занимающая площадь 1850 гектаров и со всех сторон окруженная крупными жилыми массивами, – Сипайлово, Инорсом и Черниковкой. По прогнозам экспертов, Лихачевский промузел в будущем ждут серьезные перемены. Концепция его развития, разработанная институтом «Башкиргражданпроект», предполагает частичное перепрофилирование изначальных функций – данная территория наряду с производственной будет получать общественно-деловую направленность. Важнейший фактор градостроительной ценности «Лихачевки» - примыкание к крупным жилым районам. Поэтому рядом с реконструированными и успешно работающими производствами здесь возникли крупные торговые комплексы, мебельные центры и автосалоны. По прогнозам экспертов, в перспективе промышленные объекты «Лихачевки», многие из которых устарели морально и физически, будут реконструированы, а их общее число сократится со 187-ми до 133-х. Развитие территории не предполагает полного вытеснения или замещения ее производственной функции. Большая часть расположенных здесь предприятий сохраняется в качестве градообразующих. В то же время облик промзоны должен измениться, исходя из современных требований. На повестку дня ставятся задачи по повышению архитектурной эстетики заводских «фасадов», благоустройству прилегающих территорий, снижению вредных выбросов и переводу инженерных сетей в подземную прокладку. Другой важнейшей функцией «Лихачевки», также связанной с расположением между крупными жилыми массивами, станет создание новых транспортных связей. Проект ее перспективного развития предусматривает строительство продолжения проспекта Салавата Юлаева в обход Сипайлово, что значительно снизит загрузку улицы Жукова и улучшит связь центра города с Инорсом и Черниковкой. Также будут расширены улицы Сельская Богородская, Трамвайная и Индустриальное шоссе. В границах Лихачевского промузла предполагается строительство 15 многоуровневых развязок и пяти путепроводов над ж/д путями. 

Экологический груз 

Крупнейшая в Уфе Северная промзона начинается от границ Черниковки и тянется на 15 километров в сторону Благовещенска. Здесь расположен один из крупнейших в стране комплексов нефтеперерабатывающих заводов, обеспечивающих заметную часть поставок автомобильного бензина и дизтоплива на российский рынок. Обратной стороной концентрации нефтеперерабатывающих и химических производств стали неблагоприятная экологическая обстановка и высокий уровень загрязнения территорий. Большую проблему представляет ныне не действующий завод «Уфахимпром», специализировавшийся на производстве химических средств защиты растений, в процессе которого образуется опасный побочный продукт - диоксин, относимый к классу наиболее токсичных техногенных веществ (супертоксикантов). После остановки производства в 2004 году на обанкротившемся «Уфахимпроме» перестали вырабатываться новые вредные вещества, однако большую проблему представляют накопленные ранее отходы и загрязнения. Стоимость санации предприятия, занимающего площадь в 47 гектаров, оценивалась примерно в 4 миллиарда рублей. Такую сумму не может изыскать ни городской, ни даже республиканский бюджет. В 2013 году появилась надежда, что проблема наконец будет решена. Закрытое предприятие попало в проект Федеральной целевой программы (ФЦП) «Ликвидация накопленного экологического ущерба на 2014-2025 годы». Сообщалось, что федеральные власти оценивали «Уфахимпром» как один из наиболее подготовленных объектов для начала комплексной санации территории. Однако вышеназванная ФЦП до сих пор так и не принята. Поиск средств на рекультивацию загрязненной территории закрытого предприятия – одна из главных задач в плане улучшения городской экологии. Серьезную экологическую проблему представляют и скопившиеся в Северной промзоне побочные продукты нефтепереработки, так называемые нефтешламы, объем которых несколько лет назад оценивался примерно в 220 тысяч тонн. К счастью, этот вопрос уже в скором будущем может быть решен благодаря современным технологиям утилизации нефтешламов. 

«Плюсы» и «минусы»

Оценивая перспективы двух крупнейших промышленных зон Уфы с точки зрения развития производства, можно прийти к неоднозначным выводам. С одной стороны, здесь есть все условия для создания новых производств. Наличие сразу четырех крупных ТЭЦ снимает проблему электро- и теплоснабжения, в непосредственной близости расположены магистральные железнодорожные пути, есть прямой выход на Федеральную трассу М-5 и удобные речные пристани. Однако большинство из появившихся в Уфе за последние 10-15 лет новых крупных заводов расположены за пределами двух главных промзон, во вновь образованных индустриальных центрах. Один из них, включающий в себя трансформаторный завод и завод керамической плитки «Ласселсбергер», сформировался на трассе Уфа - Аэропорт. В другом, созданном в районе Шакши, построены завод стеклотары «Русджам-Уфа» и входящий в индустриальный парк «Уфимский» комбинат по выпуску обычных и ламинированных древесно-стружечных плит. При этом активное строительство в границах Лихачевского промузла торговых центров и автосалонов происходит на фоне сравнительного «безразличия» производственников, что можно объяснить влиянием сразу нескольких факторов. Основной – земельный вопрос. Хотя в Северной и Лихачевской промзонах в связи с оптимизацией действующих и закрытием целого ряда нерентабельных предприятий появилось немало пустующих площадей, у каждого участка есть свой хозяин, с которым надо договариваться о цене. Кроме того, старые промплощадки обычно нуждаются в санации и сносе неиспользуемых строений, что также удорожает проекты. В такой ситуации создавать новое производство часто проще и выгоднее на расположенных в ближних пригородах полностью свободных площадках. Что и произошло при формировании индустриальных центров на трассе Уфа – Аэропорт и в районе Шакши. Перспективы двух крупнейших уфимских промзон будут связаны с развитием существующих предприятий, прежде всего, нефтеперерабатывающих заводов и УМПО, а появление новых крупных производств выглядит здесь маловероятным. В Лихачевской промзоне будут возводиться торговые и складские центры, а Северная может стать удобной площадкой для инфраструктурных объектов, размещение которых в других частях города представляет проблему, к примеру, мусоросортировочных комплексов, кладбищ или приютов для бездомных животных. Создание же новых промышленных центров в основном будет идти в периферийных районах города и в ближних пригородах Уфы.