Земляное яблоко раздора, или Гектар как товар

Россия - абсолютный рекордсмен по площади земельных ресурсов. Тем не менее, в стране до сих и пор не отрегулированы как механизм выделения земельных участков в частное пользование, так и права граждан на владение землёй. Достаточно сказать, что многие селяне, получив в пользование собственный земельный надел, не только не знали, что с ним делать, но часто даже не догадывались о прописанных в законе правах собственника. Много вопросов вызывает и процедура выделения земли под капитальное строительство в крупных городах, где за участки в центре идёт настоящая война.

Без шуму, пыли и молотка

С 1 октября 2005 года на территории РФ вступила в действие новая норма Земельного кодекса. Теперь все земельные участки, предназначенные для строительства многоквартирных жилых домов и комплексного освоения территорий в целях жилищного строительства, предоставляются исключительно на аукционах. По мысли законодателей, эта мера сделает процедуру выделения земли прозрачной и доступной для создания полноценной конкуренции, что в свою очередь благотворно повлияет на стоимость квадратных метров. Сегодня в среднем по стране цена земли, на которой строится дом, составляет примерно треть его себестоимости.
Однако, как показали результаты уже первых проверок, эффект от нововведения оказался весьма сомнителен: 91,7 процента земельных участков по всей стране по-прежнему предоставляются без процедуры аукциона. Не в чести оказались даже конкурсы (по ним ушло всего 1,9 процента участков).
Нарушения земельного кодекса были зафиксированы в большинстве российских регионов. Например, в Курганской, Костромской, Новгородской и Тамбовской областях непосредственно перед вступлением в силу новой законодательной нормы наблюдался настоящий земельный бум. А с 1 октября на рынке наступила гробовая тишина. В Челябинске только за сентябрь 2005 года под жилищное строительство было выделено 90 участков - все без проведения аукциона, а в Красноярском крае на изменения в законодательстве внимания не обратили вообще, и все участки, кроме ИЖС, по-прежнему раздают без торгов.
Вообще проблемы земельных аукционов в той или иной степени характерны для всех регионов страны. И дело здесь не столько в некомпетентности региональных властей, сколько в отсутствии всякого опыта их проведения. Конечно, рано или поздно проблема будет решена, но говорить о точных сроках завершения процесса "перестройки" сегодня достаточно сложно.

Издольщики застоя

Важной компонентой экономических интересов жителей крупных городов становится рынок загородной земли, который, впрочем, также не отличается особой стабильностью. Характерной тенденцией последних лет стало резкое обесценивание большинства земель, выделенных ещё при Хрущёве и Брежневе. Тогда в частную собственность отдавали по большей части непригодные для сельского хозяйства участки с глинистой или болотистой почвой, часто - в зоне затопления. К примеру, в 60-е - начале 70-х годов тысячи счастливых уфимцев - в основном работники МУЭТ и Горводоканала - получили по 5 соток земли в районе деревни Дудкино. При этом никто как-то не подумал, что участки "нарезали" в низменной пойме реки Уфа. Лишь спустя пару лет новоявленные садоводы поняли, какой сюрприз им уготовило государство. Почти каждую весну разлившаяся река топила садовые домики чуть ли не под самую крышу. Вода стояла неделями, что не только способствовало интенсивному гниению хлипких деревянных строений, но и уничтожало все насаждения. Во время крупнейшего наводнения 1979 года, когда уровень реки поднялся до рекордных десяти с половиной метров, многие постройки просто смыло: сорванные крыши и части уплывших стен потом ещё долго находили в нескольких километрах вниз по течению. Сейчас это кажется странным, но ещё два десятка лет назад дудкинские сады считались вполне престижными. Участок в шесть соток стоил около 2000 рублей. Для сравнения: зарплата инженера была в двадцать раз меньше. Тогда уфимцам было не до жиру: из-за острого дефицита садов многие готовы были согласиться и на гораздо худший вариант. Например, приобрести дачу в Тихих Зорях. Землю там дали прямо на болоте, благодаря чему грядки не просыхали и до середины июля.
Неудивительно, что получив возможность приобрести участок в более удобном месте, большинство горе-садоводов не преминули ею воспользоваться. А поскольку продать сад, который пол-лета находится в воде, было довольно сложно, многие предпочли его просто бросить. Такая участь постигла сотни садов у Ново-Александровки, вдоль федеральной трассы М5, в районе Юматово и Алкино-2.

Чесноковка. LIVE

Одновременно с избавлением от проблемных участков, вокруг российских мегаполисов формируется целый класс так называемых элитных загородных земель. Сразу оговоримся, что этот термин можно применить только к земле, отвечающей целому ряду достаточно жёстких требований. Для состоятельного покупателя важны удаленность от города не более чем на 30-40 километров, хорошая транспортная доступность, близость озера, реки или леса, престиж поселка, и главное - возможность быстро и без особых проблем подвести к дому газ, воду и электричество. Если эти требования спроецировать на Уфимский район, то наиболее перспективным окажется западное направление - земли вдоль трассы Уфа-аэропорт, прежде всего в районе поселка Чесноковка. Каждый год здесь возводятся десятки коттеджей площадью от 100 до 500 квадратных метров. По словам архитекторов, в последнее время наблюдается настоящий бум заказов на разработку индивидуальных проектов 2-3-этажных загородных домов. Правда, характерное для Подмосковья и Ленинградской области обилие архитектурных форм под Уфой встречается нечасто - три четверти коттеджей возводится в строгом классическом стиле. Поэтому говорить о том, что в Чесноковке строится этакая уфимская Рублёвка, пока преждевременно. В то же время, по прогнозам экспертов, спрос, а значит, и цена на участки вдоль трассы Уфа-аэропорт будет стабильно расти. Благоустроенная дорога, которая вскоре станет шестиполосной, позволяет добраться до центра города за каких-то десять-пятнадцать минут, а наличие полного перечня необходимых коммуникаций и большой метраж загородных домов делают проживание в загородном коттедже практически неотличимым от жизни в городе.

Узок их круг

Несмотря на бурное развитие рынка элитного загородного жилья, европейский стиль жизни - работа в городе, проживание в коттеджном посёлке - пока доступен лишь относительно узкой прослойке обеспеченных горожан. Для большинства уфимцев переход на загородное ПМЖ малопривлекателен, прежде всего из-за его дороговизны. Во-первых, отпугивает высокая цена самих коттеджей, превышающая стоимость сопоставимых по площади городских квартир. Во-вторых, расходы на их инфраструктуру также бывают слишком высоки. Только на газовое отопление дома площадью в 100 кв. м в зависимости от температуры воздуха в месяц уходит около 2 тысяч рублей. Если к этому добавить расходы на электроэнергию, плату за аренду земли, вывоз мусора и сточных вод (большинство коттеджей оборудовано замкнутой системой канализации), сумма набегает весьма приличная.
Как показывает мировой опыт, снизить себестоимость загородного жилья может строительство больших коттеджных поселков на 150-200 домов, возведённых по нескольким типовым проектам. В республике подобный проект осуществила компания КПДЖилСтрой. В Дёмском районе Уфы на участке около 200 гектаров ею было возведено полторы сотни коттеджей. Строительство велось по 7 типовым проектам, в зависимости от которых жилая площадь колебалась от 55 до 200 квадратных метров. Для снижения себестоимости специалисты КПД применили канадскую технологию "АRXX", позволяющую обходиться без подъёмных кранов и осуществлять работы в относительно короткий срок.
Однако средний класс, на который, собственно, и ориентировался застройщик, к массовой покупке загородного жилья в целом оказался не готов. И неизвестно, изменится ли ситуация в ближайшем будущем. Основной индикатор рынка недвижимости - уфимские риэлторы уделяют коттеджам довольно мало внимания. Из десятка столичных агентств недвижимости отдел по продаже загородного жилья есть, пожалуй, только в "Квадро-А". Для миллионного города этого крайне мало.

Под собою не чуя

По улицам Уфы бегает около четверти миллиона машин, в основном - частные легковушки. И каждый автолюбитель при первой же возможности старается обзавестись собственным гаражом. Нужно сказать, за пятнадцать постсоветских лет многим это удалось: в укромных уголках дворов и на городских пустырях появились десятки тысяч металлических или кирпичных гаражей. До поры до времени ни эстетическая, ни практическая сторона этого явления никого особенно не волновала. Однако в конце девяностых все больше частных гаражей стали попадать под снос. Тут-то и выяснилось, что за годы своего существования они нанесли городу непоправимый экологический ущерб. Мало того, что вокруг стихийных гаражных кооперативов возникало целое ожерелье несанкционированных свалок, так автолюбители умудрились ещё и отравить близлежащие земли. На одной из пресс-конференций начальник управления по жизнеобеспечению г. Уфы Ирек Ялалов проиллюстрировал ситуацию конкретным примером.
- Во время строительства проспекта Салавата Юлаева нами было снесено более 600 гаражей, простоявших на одном месте по 20-30 лет. При последующей выемке грунта оказалось, что земля под ними на полтора - два метра была поражена смесью из отработанных кислот и нефтепродуктов. Думаю, ненамного лучше обстоят дела и в других гаражных кооперативах - контролировать их мы просто не в силах.
Поскольку бороться с нарушителями - дело практически бесполезное, всё большее распространение приобретает практика вынесения гаражей за пределы Уфы. Согласно законодательству, площадку под гаражом приватизировать нельзя, так что со сносом особых проблем обычно не возникает. В то же время массовый вынос гаражей за пределы города породил проблему несколько иного рода. Не желая каждый день гонять машину за 20 километров от дома, многие предпочитают оставлять её прямо во дворе - на газонах, клумбах и детских площадках, загораживая пожарный проезд. Столкнувшись с аналогичной проблемой, на Западе пошли по пути строительства многоярусных автопарковок и подземных гаражей. Подобные проекты будут осуществляться и в Уфе. Однако ждать от них быстрого решения проблемы достаточно сложно - строительство объектов такого рода обходится очень дорого. Неслучайно в Европе и Америке процесс переноса стоянок под землю растянулся на десятилетия. Что касается индивидуальных подземных боксов, то сегодня их приобретение, а значит, и строительство в Уфе носит весьма ограниченный характер. Цена подземного гаража, в зависимости от района, колеблется от 300 до 400 тысяч рублей. Большинству горожан такая сумма не по карману.

В Госдуме идёт обсуждение законопроекта об упрощенной процедуре регистрации жилой недвижимости и земельных участков. Главная новинка - предложение изменить порядок признания прав собственности за гражданами. Сейчас за этим надо идти в суд, и если Закон будет принят, народная тропа поведет в Федеральную регистрационную службу, где граждане в упрощенном порядке смогут оформить права на земельные участки, предоставленные для ведения личного подсобного и дачного хозяйства, огородничества, садоводства и индивидуального жилищного строительства, а также на созданные на них объекты недвижимости.
Правда, некоторые депутаты и чиновники высказывают вполне обоснованные опасения, что процедура регистрации будет стоить немалых денег и растянется на несколько месяцев: регистрационная служба с трудом справляется даже со сделками по купле-продаже городских квартир. Кроме того, для оформления участка в собственность будет необходим кадастровый план - точная опись регистрируемых земель, которая есть далеко не во всех регионах.

Журнал "Уфа" // Алексей ФАТЫХОВ