ГЛАВНАЯ
О ЖУРНАЛЕ
АРХИВ НОМЕРОВ
РЕКЛАМА В ЖУРНАЛЕ
КОНТАКТНАЯ ИНФОРМАЦИЯ
ГОСТЕВАЯ КНИГА

СОБЫТИЕ МЕСЯЦА

Итоговые тезисы

Президент Башкортостана Рустэм Хамитов принял участие в расширенном заседании...


Уфа - труд - весна
1 Мая - в Праздник весны и труда на площади перед Русским драматическим театром про...

Парад и множество наград

4 мая Конгресс-холл приглашает на праздничный прием участников Великой Отечест...


Районы-юбиляры
В апреле северный район столицы – Калининский – отметил свое 60-летие. 11 мая прини...

Вышли из мрака
На улице Сельской Богородской, печально известной много-численными ДТП, установл...

Помочь при диабете
На базе поликлиники №43 заработал Городской центр амбулаторной помощи больным са...

Стрижка - за 70 рублей
В Затоне, на улице Судоремонтной, 27, начала работать социальная парикмахерская.
...


Консорциуму - да

17-18 мая в Уфе пройдет Международный форум «Большая химия». Планируется, что в ра...


Итальяно-форум
С 29 мая по 1 июня столица республики примет XX заседание Российско-итальянской Раб...

От Заречной до Магаданской
В Центральной городской библиотеке состоялась презентация книги «Улицы нашего г...

Готовимся отдыхать
В этом году на организацию летнего отдыха, оздоровления и занятости детей, подрос...

Навели лоск и красоту
В апреле в столице прошли два общегородских субботника.
На первом 120 тысяч уфимц...


Уфимский Суперфинал
В башкирскую столицу съехались по 16 лучших команд мальчишек и девчонок, ставших п...

Ретрокалейдоскоп
300. 21 мая 1712 года столицей России стал Санкт-Петербург.
120. 21 мая 1892 года впервые в ...





     №05 (126)
     май 2012 г.




РУБРИКАТОР ПО АРХИВУ:

БУДНИ МЭРА

НЕКОПЕЕЧНОЕ ДЕЛО

ДНЕВНИК ГЛАВЫ

ЛЕГЕНДЫ УФЫ

СОБЫТИЕ МЕСЯЦА

СТОЛИЧНЫЙ ПАРЛАМЕНТ

СТОЛИЧНЫЙ ПОЧЕРК

РЕПОРТАЖ В НОМЕР

ДЕЛОВОЙ РАЗГОВОР

ЗА ЧАШКОЙ ЧАЯ

КУЛЬТПОХОД

ЗНАЙ НАШИХ!

КАБИНЕТ

ARTEFAKTUS

ПЕРСОНА

ЧЕРНИЛЬНИЦА

ЧЕРНЫЙ ЯЩИК

УФИМСКИЙ ХАРАКТЕР

РОДОСЛОВНАЯ УФЫ

СВЕЖО ПРЕДАНИЕ

ВРЕМЯ ЛИДЕРА

БОЛЕВАЯ ТОЧКА

ЭТНОПОИСК

ГОРОДСКОЕ ХОЗЯЙСТВО

ПО РОДНОЙ СЛОБОДЕ

ДЕЛОВОЙ РАЗГОВОР

К барьеру!

НЕКОПЕЕЧНОЕ ДЕЛО

Наша акция

ТЕНДЕНЦИИ

ЗА И ПРОТИВ

СЧАСТЛИВЫЙ БИЛЕТ

СРЕДА ОБИТАНИЯ

УЧИТЕЛЬ ГОДА

ИННОВАЦИИ

ГОРОДСКИЕ ТЕХНОЛОГИИ

ФОТОРЕПОРТАЖ

ЧИН ПО ЧИНУ

Коренные уфимцы

ГЛАС НАРОДА

КОНКУРС «ЗОЛОТОЙ КУРАЙ»

IT-ЭКСПЕРТ

ГОД СЕМЬИ

КУЛЬТУРТРЕГЕР

Закулисье

Театральный сезон

Наши герои

Колонка редактора

На контроле у мэра

Золотой курай

Музеи уфы

Дневники приемной мамы

Тайны овального портрета








РУБРИКА "НЕКОПЕЕЧНОЕ ДЕЛО"

«Хрущевки» на вырост


Отселить и сделать 
Первый удачный проект реконструкции многоквартирных домов с над-
стройкой дополнительных этажей был реализован в Уфе в 2001 году. Тогда инвестор перестроил двухэтажный кирпичный дом по улице Добролетной.
- Сначала между двумя двухэтажными домами строилась четырехэтажная вставка с мансардой, куда переселялись жильцы, - поясняет замдиректора по производству ГУП ПИ «Башжилкоммунпроект» Михаил Галочкин. - Затем расселенная двухэтажка подверглась комплексной реконструкции - в ней были полностью заменены инженерные сети и потолочные перекрытия. После усиления фундамента на существующие стены были надстроены два этажа, один из которых выполнен в виде мансарды. По такой же схеме были перестроены еще два похожих дома в Стерлитамаке.
Первый опыт реконструкции дал обнадеживающие результаты. Прежде всего, инвесторы сэкономили на инженерных сетях. Хотя площадь квартир возросла почти в два с половиной раза, благодаря новым окнам и утеплению потребление тепла упало на четверть. Отсутствие расходов на аренду земли и подвод инженерных сетей сказалось на себестоимости квадратного метра в надстроенных и пристроенных квартирах. В ценах 2001 года она составила 4,7 тысячи рублей, при том что рыночная цена находилась на уровне 10 тысяч рублей за «квадрат». То есть рентабельность проекта составила около 50 процентов - весьма неплохой показатель для строительной отрасли. Что касается жильцов, то в качестве бесплатного бонуса они получили фактически новые квартиры и дополнительные площади на пристроенных лоджиях.
- Наш практический опыт наглядно показал, что реконструкция двухэтажных домов выполнима технически и имеет хорошую экономику, - продолжает Михаил Галочкин. - Но сейчас все будет зависеть от конкретного дома. Во-первых, многие двух-трёхэтажные здания, даже выполненные из кирпича, имеют ветхие деревянные перекрытия, а прочность существующего фундамента, как правило, не позволяет надстраивать дополнительные этажи. Во-вторых, если эти дома находятся в престижном районе с дорогой землей, выгоднее снести старое здание и на его месте построить современную высотку. На мой взгляд, наилучшие перспективы для реконструкции есть у двух-трех-
этажных каменных домов в Черниковке. Это относительно непрестижный район, где востребовано жилье эконом-класса, которым вполне могут стать квартиры в пристроях и надстроенных этажах.

Новый вариант
Идею, успешно опробованную в Уфе и Стерлитамаке более 10 лет назад, намерена повторить компания «Урал-Вест». Суть её бизнес-плана такова. Сначала в квартале строят новый дом, куда переселяются жильцы. Его возводят как вставку между существующими домами или пристрой к ним. В старых зданиях усиливают несущие стены. Затем на независимом фундаменте вокруг и над домом, не снося старые стены, строят новую многоэтажку высотой в 9-12 этажей.
- Наша главная цель - избавить людей от неудобств, связанных со строительными работами, - говорит автор проекта Иса Ахмадов. - Все жители будут переселяться во вновь построенные секции, а после завершения реконструкции при желании смогут вернуться в старые квартиры или остаться в новом жилье. По такой схеме за последние 20 лет в Восточной Германии было реконструировано две трети построенных в советские годы домов. Но чтобы сделать первый шаг - создать квартиры для отселения - нам нужно содействие государства. Это может быть льготный кредит или средства, предназначенные на капремонт реконструируемых нами домов. Квартиры в надстроенных этажах также могут быть выкуплены городом для социальных нужд по фиксированной цене.
По подсчетам разработчиков, рентабельность проекта должна быть не ниже 15-20 процентов - иначе идея себя не оправдает. Чтобы приступить к практической стадии, нужно определить квартал для эксперимента. Скорее всего, это будет Черниковка. Уже разработанные эскизные проекты предполагают реконструкцию двух-пятиэтажных домов по улицам Борисоглебской и Коммунаров с надстройкой дополнительных этажей. Воплощение этих планов в жизнь будет зависеть от наличия инвестиций, прежде всего со стороны частных инвесторов. Выделение средств из испытывающих дефицит городского и республиканского бюджета, не говоря уже о ремонтном фонде, - крайне сомнительно.

Чешская технология
У схемы реконструкции с отселением жильцов есть два существенных недостатка, серьезно сдерживающих её применение. Прежде всего, она требует строительства фактически нового дома и подвода инженерных сетей, что связано с необходимостью больших первоначальных вложений и серьезно сказывается на рентабельности проекта. Кроме того, сделать вставку или пристрой в давно сформировавшихся кварталах удается далеко не всегда из-за банального отсутствия свободного места.
Этих недостатков лишен вариант надстройки на здание дополнительных этажей без отселения жителей. Впервые он был реализован в Уфе в 2005-2007 годах. Подрядчиком проекта выступила чешская фирма «Брно», имеющая богатый опыт возведения подобных надстроек у себя на родине, инвестором - чешская же компания «Mostarez». Панельная пятиэтажка по проспекту Октября, 106/2, напротив бывшего кинотеатра «Искра», в ходе реконструкции получила два дополнительных этажа, где расположились 16 двухуровневых двух- и трёхкомнатных квартир. Во всех квартирах «хрущевки» были заменены окна, балконные двери, отремонтированы канализация, стояки горячей и холодной воды, установлены счетчики. Наружные стены утеплили слоем пенополистирола, а межпанельные швы заделали заново. Все это позволило экономить до 70 процентов тепла и не подключать дополнительную мощность.
Правда, как это часто бывает, первый блин всё же вышел комом. Начатые в 2005 году работы по реконструкции планировалось завершить в ноябре 2006-го, но пятиэтажка простояла в строительных лесах вплоть до октября 2007 года и была приведена в надлежащий вид силами городских коммунальщиков. Распродав жилье на надстроенных этажах, чешский инвестор бросил незавершенный объект, а владельцы новых квартир долгое время не могли оформить их в собственность и подключить к инженерным сетям.
С отъездом чехов сами собой рухнули планы реконструкции и надстройки мансардных этажей еще на двух рядом стоящих панельных хрущевках по проспекту Октября, 106/1 и 106/3. С тех пор инвесторов, готовых реально вложиться в этот проект, в Уфе так и не нашлось.

Формула 5+4
Наиболее смелый вариант надстройки пятиэтажных «хрущевок» до девяти этажей без отселения жителей разработала проектная мастерская Леонида Дубинского. По словам заслуженного архитектора РБ и РФ, технически этот план вполне осуществим.
- Дополнительные этажи будут опираться не на существующие фундамент и стены, а на специальные поддерживающие колонны, которые пройдут у основных стен, - говорит Леонид Дубинский. - В качестве материала для надстраиваемых этажей мы планируем применить металл и монолитный бетон, что позволит создать достаточно прочную конструкцию с минимальным весом. Хотя площадь здания возрастет с 2,5 до 6 тысяч квадратных метров, это не отразится на его прочности. К каждому подъезду будут пристроены внешние лифтовые шахты. В процессе реконструкции будет произведен комплексный капремонт существующего строения, с заменой окон, инженерных коммуникаций и утеплением стен.
По предварительным расчетам, на реконструкцию первого дома понадобится около года, поскольку, как и в любом новом деле, нужно «обкатать» технологию и решить множество мелких проблем. Затем время работ можно сократить до семи месяцев, что ненамного больше сроков обычного комплексного капремонта и вполне укладывается в теплый сезон. Инвестор проекта - компания «МашТехСтрой» - рассчитывает покрыть все расходы и получить прибыль от реализации жилья на надстроенных этажах. Жители бывших пятиэтажек получат несколько дополнительных квадратных метров на новых лоджиях.
Эту концепцию в целом одобряют и городские власти.
- Экономическая часть заявленных планов вполне реалистичная, - считает первый заместитель главы администрации Уфы Ринат Сагитов. - Если инвестор за свой счет реконструирует дом, построенный 40-50 лет назад, это снимет часть нагрузки на городской бюджет и улучшит качество проживания. То есть в данном случае решается еще и важная социальная проблема - люди получают фактически новое жилье и остаются жить в своём районе города, не переезжая на периферию.

Законный барьер
Если рассмотреть опыт реконструкции хрущевок в Уфе и других городах страны, можно сделать парадоксальный вывод. Несмотря на, казалось бы, неплохую рентабельность и техническую доступность проектов, в отличие от Германии и Восточной Европы, надстройка дополнительных этажей в нашей стране не носит массового характера и в лучшем случае затрагивает лишь пару домов на миллионный мегаполис. Так, Уфа стала единственным в России городом-миллионником, где пятиэтажную «хрущевку» удалось надстроить на два этажа. В Казани были надстроены два таких дома, но всего на один этаж. В Москве в 2007-2009 г.г. была реконструирована всего одна пятиэтажка, после чего мэрия признала идею бесперспективной. Дальше всех продвинулись в Санкт-Петербурге - несколько питерских хрущевок получили мансардную надстройку.
По словам экспертов, основным препятствием на пути массовой реконструкции являются особенности российского Жилищного кодекса и новые нормы проектирования и строительства жилых домов.
- Хрущевки, построенные несколько десятилетий назад, уже не удовлетворяют современным градостроительным нормативам, - говорит Леонид Дубинский. - При реконструкции с надстройкой дополнительных этажей ситуация только ухудшится - из-за скученного расположения домов рост этажности может перекрыть солнечный свет на нижних этажах соседних зданий, во дворах не будет места для размещения детских площадок и обустройства парковочных мест.
Особенно много вопросов вызывают автомобили новых жильцов. В советские годы при проектировании дворов это фактор часто просто не учитывался, а по действующим нормам в Уфе во дворах новых и реконструируемых жилых домов должно быть не менее 350 парковочных мест на каждую тысячу жителей. По оценке Леонида Дубинского, если смотреть на требования нормативов, к реконструкции с надстройкой дополнительных этажей, подходит всего около 10 процентов уфимских «хрущевок».
Но главная сложность заключается в российском Жилищном кодексе. На любую перестройку многоквартирного дома инвестор должен получить стопроцентное согласие всех его жильцов - отрицательная позиция даже одного собственника может поставить на проекте крест. И как показывает практика, практически в каждом доме есть немало владельцев квартир, прежде всего пенсионеров, выступающих категорически против любой реконструкции, даже при условии полной модернизации дома и получения бесплатных квадратных метров в пристроенных площадях.
Сдвинуть вопрос с мертвой точки можно путем внесения изменений в Жилищный кодекс, снижающих планку обязательного согласования со 100 процентов, к примеру, до
90-95 процентов собственников квартир. Но такие поправки до сих пор даже не рассматривались.
Для начала массовой реконструкции устаревших домов в России нужны изменения жилищного законодательства и заинтересованность как федеральных, так и местных властей. Без этих условий удачные примеры реконструкции ветшающих «хрущевок» будут носить единичный характер.

Алексей ФАТЫХОВ








НАШ ПОДПИСЧИК - ВСЯ СТРАНА

Сообщите об этом своим иногородним друзьям и знакомым.

Подробнее...






ИНФОРМЕРЫ

Городская среда Ufaved.info

Онлайн подписка


Хоккейный клуб Салават ёлаев

сайт администрации г. ”фы



Телекомпания "Вся Уфа

Газета Казанские ведомости



яндекс.метрика


Все права на сайт принадлежат:
МБУ Уфа-Ведомости


Facebook





Золотой гонг